Hilpoltsteins Freie Wähler haben Angst vor Leerstand

HILPOLTSTEIN - Das Thema "Geförderter Wohnungsbau" beschäftigt den Hilpoltsteiner Stadtrat seit Monaten und ist immer für eine hitzige Diskussion gut. So auch am vergangenen Donnerstagabend, als GEWO-Geschäftsführer Harald Bergmann in der jüngsten Sitzung des Gremiums über geförderten Wohnungsbau referierte. Trotzdem gab es mit 18:4 Stimmen eine Mehrheit, die für eine Fortsetzung der Planung stimmte.

GEWO ist das kommunale Wohnungsunternehmen der Stadt Schwabach. Geschäftsführer Harald Bergmann, erläuterte allgemeine Förderbedingungen für Sozialwohnungen und machte die finanziellen Konditionen auch an einem Beispiel für Hilpoltstein fest.

Was wird gefördert? Wie Bergmann ausführte, würde der Freistaat Neubauten, Modernisierung von bestehenden Wohnungen, den Umbau von anders genutzten Gebäuden zu Wohnraum sowie den Kauf von Grundstücken oder leer stehenden Gebäuden in direktem Zusammenhang mit der baulichen Maßnahme finanziell unterstützen.

Bei der Belegung der Wohnungen gebe es, abhängig vom Jahresbruttogehalt der Bewerber, entsprechende Stufen. Mieterhöhungen seien nach frühestens fünf Jahren möglich und würden statt der üblichen 15 Prozent nur 7,5 Prozent betragen. Weitere drei Jahre später ist eine erneute Mieterhöhung möglich.

Wer in einer Wohnung der GEWO ein Zuhause gefunden, darf auch nicht hinaus komplimentiert werden, wenn der Haushalt beispielsweise von vier auf zwei Personen schrumpft. Auch wenn die beiden Kinder bereits auf eigenen Beinen stehen und ausgezogen sind, hätten die Eltern somit Anspruch auf "ihre" Wohnung.

Nach 30 Jahren abbezahlt

Bergmann geht davon aus, dass die Wohnungen nach 30 Jahren abbezahlt sind. Für Hilpoltstein nahm er als Berechnungsbeispiel 37 Wohneinheiten auf 2650 Quadratmetern Wohnfläche auf der "Dorotheenhöhe" an. Zwei ähnliche Blöcke sind schon gebaut. Er ging von einer Gesamtsumme von 8,9 Millionen Euro und einem Mietpreis von sechs Euro pro Quadratmeter aus — der untersten Stufe. Wobei auch der Grunderwerb nebst Erschließung gefördert werde.

Das Szenario sah vor, dass die Stadt einen Eigenanteil in Höhe von 900.000 Euro leistet, einen 30-prozentigen Zuschuss über das Kommunale Wohnungsbauprogramm in Höhe von knapp 2,7 Millionen Euro erhält und ein Darlehen in Höhe von rund 5,3 Millionen mit einer Laufzeit von 30 Jahren in Anspruch nimmt. 30 Prozent der Kosten übernimmt der Freistaat Bayern, 60 Prozent muss die Stadt über ein Darlehen finanzieren.

Einnahmen von rund 200.000 Euro

Die jährlichen Mieteinnahmen würden sich auf rund 191.000 Euro belaufen, die jährlichen Stellplatzmieten (bei der GEWO Schwabach) auf 11.500 Euro. Damit käme pro Jahr eine Summe von 202.000 Euro zusammen. Davon abzuziehen seien jährliche Verwaltungskosten in Höhe von 13.200 Euro, rund 5300 Euro Instandhaltungspauschale je Stellplatz, Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnraum 23.300 Euro und 4000 Euro Mietausfallwagnis.

Somit verblieben der Stadt jährlich 156.500 Euro an Mietertrag für Zins und Tilgung. Bei einem Darlehensvolumen von 5,3 Millionen Euro würde das einer Kapitaldienstfähigkeit von 2,93 Prozent entsprechen, sagte Bergmann. Bei einer Laufzeit von 30 Jahren würde sich der benötigte Kapitaldienst auf 3,86 Prozent belaufen.

Kämmerer Klaus Waldmüller berichtete, dass die Stadt Hilpoltstein für dieses Projekt bei einem 30-jährigen Darlehensabzahlung rund 50.000 Euro pro Jahr aus dem Haushalt entnehmen müsste. Nach Ablauf dieser drei Jahrzehnte hätte die Kommune eine Immobilie im Wert von drei Millionen Euro.

Und die Sanierungskosten?

Nachdem die Fraktion der Freien Wähler von Anfang an gegen einen kommunalen Wohnungsbau war, kamen erwartungsgemäß kritische Stimmen aus deren Reihen. So erklärte Fraktionssprecher Michael Greiner, dass man nach Ablauf der 30 Jahre das Gebäude auf städtische Kosten sanieren oder renovieren müsste.

Kämmerer Waldmüller entgegnete, dass die Berechnung dem Minimalsatz von sechs Euro pro Quadratmeter zugrunde liege und auch keine Mieterhöhungen enthalte. So sei davon auszugehen, dass die Stadt nach Ablauf von 30 Jahren genügend Rücklagen hätte, um die Renovierung ohne Probleme zu finanzieren.

Erbe außer sich

Greiners Vize, Markus Odorfer aus Meckenhausen, befürchtet gar, dass geförderter Wohnungsbau in Hilpoltstein für "Leerstand im ländlichen Raum" sorgen würde. Eine Aussage, die Felix Erbe aus der SPD-Fraktion auf die Palme brachte. Er schimpfte, dass die Freien Wähler ständig nach Ausweisung neuer Wohngebiete schreien würden und jetzt Leerstand befürchten.

Die FW scheinen offenbar den Draht zur Bevölkerung verloren zu haben. So würden in bereits bestehenden Wohnblöcken auf der "Dorotheenhöhe" elf Euro pro Quadratmeter verlangt.

Eine Summe, die junge Leute, aber auch viele Senioren gar nicht aufbringen könnten. Insofern sieht er die Stadt in der Pflicht, günstigen Wohnraum zu schaffen. Unterstützung erhielt er von Fraktionskollegin Christine Rodarius. "Wir hätten unsere Aufgabe als Stadträte verfehlt, wenn wir das nicht machen würden."