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Baumängel sind schwere Hypothek

Berater Kannewischer schlägt Neuausrichtung vor – Hotel-Standort direkt neben dem Bad? - 27.04.2011 07:55 Uhr

Ein Bild aus hoffnungsvollen Tagen: 1994 begann der Um- und Ausbau des alten Bades. Es war eine schwierige Baustelle. Offenbar ließen Planer und Baufirmen in einigen Bereichen Sorgfalt vermissen. © Archiv


Bürgermeister Werner Baum erklärte vor dem Zwischenbericht, dass es nicht üblich sei, derartige Berichte bereits in diesem Stadium öffentlich zu präsentieren. Er wolle aber ganz bewusst früh die Öffentlichkeit in die Diskussion mit einbeziehen. Er bat deshalb auch darum, nicht jede Aussage bereits jetzt auf die Waagschale zu legen.

In dem Zwischenbericht, der von Stefan Studer präsentiert wurde, standen zunächst die Rahmenbedingungen im Mittelpunkt. Die Altmühltherme hat in ihrem Einzugsbereich inklusive Augsburg, Nürnberg, Ingolstadt und Ansbach rund zwei Millionen Einwohner zuzüglich etwa 200.000 Touristen als potenzielle Badbesucher. Das hört sich nicht wenig an, Studer schränkte aber ein, dass der engere Umkreis dünn besiedelt ist. Deshalb sprach Studer auch von einem eher schwachem Einzugsgebiet. Hinzu kommt eine schwierige Konkurrenzsituation. Als erstes nannte er die beiden Bäder in Weißenburg und Gunzenhausen, die zwar kleiner sind, aber mit einem ähnlichen Angebots-Mix aufwarten. In Gunzenhausen ist z.B. der Sauna-Bereich attraktiver, Weißenburg habe Stärken in Sport und Freizeit.

Im weiteren Umfeld analysierten die Planer auch Bäder wie z.B. in Stein, Bad Gögging, Bad Abbach und Bad Windsheim, die allesamt auch als Konkurrenten zu betrachten sind.

Studer kam zu dem Schluss, dass die meisten Bäder ein gemeinsames Problem haben, nämlich fehlende „Alleinstellungsmerkmale“. Keine der vorgenannten Anlagen überzeugt, so der Bad-Experte. Deshalb gilt es für die Altmühltherme, ein klares Profil zu schaffen. Dabei kann die attraktive Architektur helfen, und dass es das einzige echte Thermalbad im Einzugsgebiet ist.

Die spezifischen Probleme im Treuchtlinger Bad rühren hauptsächlich aus der Geschichte. Der Referent ging dabei kurz auf die verschiedenen Bauphasen bis zur heutigen großen Therme ein. Dass das Bad nach Meinung der Planer zu groß ist, daran ließen sie keinen Zweifel. 65.000 m3 umbauter Raum und 3100 m2 Wasserfläche – „das ist toll, aber ein Kostenfaktor.“ Hinzu kommt, dass beim Umbau nicht alles richtig gemacht worden ist, so die vorsichtige Aussage Studers.

Er sprach von 5,5 Millionen Euro, die allein nötig sind, um Planungs- und Baufehler zu beheben. Das bezieht sich auf Abdichtungen (Bodenbelag), Dämmung, Beschichtungen und das Dach. Bekanntlich laufen zu den Baumängeln bereits Gerichtsverfahren. Für diese Mängel kann die Stadt tatsächlich nichts.

Zusätzlich gibt es technische Bereiche, in denen gespart werden kann, wie z.B. bei der Wärmerückgewinnung und bei der Lüftung. Bei der Badewasseraufbereitung gibt es teilweise konzeptionelle Probleme. Ebenfalls Defizite in der Konzeption ergeben sich aus den drei Eingangsbereichen und nicht weniger als fünf (Studer: „ein starkes Stück“) Umkleiden. Dies alles ist so im Laufe der Jahre gewachsen.

Bei der Analyse der Besucherzahlen kam heraus, dass der Großteil der Gäste (198.000) den Thermalbadbereich nutzt und 63.000 den Wellenbadbereich. Freibad (20.000) und Sauna (17.000) werden viel zu wenig besucht. Studer zeigte dabei die Entwicklung der vergangenen Jahre auf. Dabei sind die Erlöse seit 2002 um rund 30 Prozent rückläufig. Dafür verantwortlich ist vor allem der Thermalbadbereich. „Das mag mit der Attraktivität zusammenhängen.“ Die Besucher bleiben im Schnitt nicht sehr lange im Bad.

Eines der größten Probleme sind die tatsächlich bezahlten Eintrittspreise. So ist das Preisgefüge insgesamt zwar in Ordnung, den Normaltarif bezahlen aber nur 60 Prozent der Besucher, und selbst diese Tarife werden weiter über Geldwertkarten rabattiert. Studer sprach in diesem Zusammenhang von einem „erschreckenden Ausmaß“. Der durchschnittliche Erlös pro Besucher im Bad liegt bei 5,38 Euro. Bei vergleichbaren Objekten, so der Planer, liegt das deutlich höher.

Auch die Herkunft der Gäste ist analysiert worden. Demnach kommen 50 Prozent der Besucher aus unserem Landkreis, 20 Prozent aus dem Raum Donau-Ries, der Rest verteilt sich auf den weiteren Umkreis.

Zusammenfassend meinte Studer, dass die Besucherzahlen eigentlich o.k. sind, die Erlöse aber zu niedrig und der Energieverbrauch zu hoch.

Auch Altmühlvital wurde einer Analyse unterworfen. Die Wirtschaftlichkeit dieser Firma, deren Hauptgesellschafter die Stadt ist, geht in Ordnung. Ein Risiko besteht allerdings darin, dass rund 61 Prozent des operativen Ergebnisses aus Krankenkassenleistungen resultieren. Das Büro Kannewischer empfiehlt, den Bereich Wellness und Selbstzahler zu stärken.

Nach der Analyse folgten Vorschläge zur Neuausrichtung der Altmühltherme. An erster Stelle steht dabei, das Profil zu schärfen und das Bad auf erholungssuchende, gesundheitsbewusste Menschen auszurichten. Der Begriff Erholung ist dabei wichtiger als der Begriff Gesundheit. Dazu gehört, den Thermalbadbereich attraktiver und zeitgemäß zu gestalten, und eine neue Sauna mit Außenbereich. Erst an zweiter Stelle steht das „Familienbad“ und an dritter das „Sportbad“.

Studer präsentierte eine lange Liste an Vorschlägen:

- Im Zuge der Sanierung einen attraktiveren Bodenaufbau schaffen;

- die Sauna vergrößern und mit einem Garten versehen. Kannewischer würde den Saunabereich verlegen und den Saunagarten im Bereich der Freibadliegewiese errichten;

- Standardpreise behutsam durchsetzen;

- Wasserflächen reduzieren. Kannewischer würde das zweite Thermalaußenbecken verfüllen und eventuell auch das Freibad verkleinern;

- das Freibad in den Wellenbadbereich integrieren;

- den Bereich Wellness und „Selbstzahler“ stärken;

- die Reinigung extern vergeben;

- Altmühlvital und Bad in einer wirtschaftlichen Einheit führen, also fusionieren;

Gesamtkosten für die Vorschläge: rund 3,3 Millionen Euro.

Nach der ausführlichen Betrachtung zum Bad ging der Referent noch auf einen möglichen Hotelbau ein. Auch dazu war Kannewischer zu einer Betrachtung beauftragt worden. Dabei kam heraus, dass es durchaus Chancen für solch ein Hotel gibt. Während in der Schweiz und Österreich fast jedes Thermalbad mit einem eigenen Hotel aufwartet (oder umgekehrt), ist das in Deutschland Mangelware. Studer sprach von Synergien und Win/Win-Situation und auch von einem volkswirtschaftlichen Nutzen, den ein derartiges Hotel mit sich bringt.

Vier mögliche Hotel-Standorte wurden untersucht: 1. in der Altmühlaue im Bereich des sog. Schäff-Weihers; 2. gegenüber des Thermalbads auf dem Gelände des Parkplatzes/Norma; 3. im Bereich des ehemaligen Bauhofs; 4. direkt im Anschluss an das Bad im Bereich des jetzigen Kiosk und der Freibadliegewiese. Letztere Variante führte zu Raunen im Rat, denn diese Variante war bislang noch nie diskutiert worden. Dieser Standort war auch die klare Empfehlung des Beratungsbüros.

Am Ende des Vortrags stand die Kostenbetrachtung. Zum Bad war diese relativ eindeutig. So stehen die Beseitigung der Baumängel und die technischen Ertüchtigungen außer Frage: zusammen 5,9 Millionen Euro. Die vorgeschlagenen Maßnahmen, wie z.B. eine neue Sauna mit Garten, Attraktivierungen und Beckenrückbau würden zusammen rund 3,3 Millionen Euro kosten. Würde all das umgesetzt, würde das Bad immer noch keine Goldgrube sein. Daran ließen Kannewischer und Studer keinen Zweifel. Unter dem Strich würden bei gleichbleibenden Gästezahlen durch die höhere Attraktivität, höhere erzielte Erlöse und gleichzeitiger Energieeinsparung aber deutlich geringere Defizite entstehen. Als zweiter Schritt müsste ein Hotel folgen. Dann, so die klaren Aussagen, würde sich das Bad selber tragen.

Im Anschluss an den Vortrag gab es eine kurze Diskussion. Werner Baum: „Es gäbe unendlich viel zu diskutieren“, aber er wollte dies nach diesem „taufrischen Zwischenbericht“ zunächst in den Fraktionen sehen. Tatsächlich hatten weder die Stadträte, noch die Badleitung den Zwischenbericht vor der Sitzung gesehen.

Utz Löffler meinte für die SPD-Fraktion, dass dieser Bericht überfällig gewesen sei. Bedrückend seien die fast sechs Millionen Euro an Bauschäden. Oswald Bayer (CSU/TBL) sprach von einem hochinteressanten Bericht, zeigte sich aber skeptisch angesichts der Kosten. „Wenn wir sonst keine Baustellen hätten...“ Aber die Stadt habe das Bad nun mal und müsse damit umgehen.

Klaus Fackler (FW) sprach von einem der kompetentesten Berichte, die er im Stadtrat bisher erlebt habe. Er sehe keine Alternative zu den Vorschlägen der Planer. Als interessant bezeichnete er den Aspekt der Umfirmierung. Über die erforderlichen zehn Millionen müsse man intensiv diskutieren. Das Thermalbad sei aber ein wesentlicher Eckpfeiler der Stadtentwicklung.

Badleiter Hermann Wißmüller wollte sich dagegen verwahren, dass in der Altmühltherme bisher „Geld verbrannt“ worden sei. Er zeigte sich enttäuscht über den Bericht. So habe er erwartet, dass mehrere Wege aufgezeigt würden. Er warf einen Vorschlag in den Raum, nämlich die Therme zu einem Kneipp-Bad zu machen.

Werner Baum meinte dazu, dass er Wißmüllers Aussagen nicht verstehe. Es sei ein Zwischenbericht, und niemand habe Schuldzuweisungen geäußert. Keiner wolle das Bad schlecht reden. Es gebe aber viele Hausaufgaben. „Wir müssen die Baumängel beseitigen, sonst können wir das Bad in einigen Jahren zusperren.“

  

Hubert Stanka

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