Grundstücke in Altmühlfranken wurden teurer

WEISSENBURG - Die aktuellen Bodenrichtwerte für den Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen sind durch den Gutachterausschuss ermittelt worden. Dessen Geschäftsstellenleiter Karl-Heinz Stöhr hat Landrat Gerhard Wägemann jetzt das erste Exemplar der neu erstellten Bodenrichtwertliste übergeben.

Im hiesigen Landkreis sind die Grundstückspreise für Bauland, vor allem in den ländlichen Gemeinden, weitgehend stabil. Veränderungen gab es jedoch im Umfeld des Brombach- und des Altmühlsees sowie der Städte Weißenburg, Gunzenhausen und Treuchtlingen. Auch die Richtwerte für Ackerland und Grünland haben steigende Tendenz.

In der Stadt Weißenburg liegen die Spitzenpreise mit 200 Euro pro Quadratmeter im Bereich der Luitpoldstraße und des Marktplatzes sowie der Wohnbaufläche am Wülzburghang; gefolgt vom Baugebiet „Gartenfeld“ mit 195 Euro pro Quadratmeter. Auch im Industriegebiet Süd II (westlich der B 2) stiegen die Bodenpreise Ende 2014 von 30 auf 50 Euro. Das ist Stöhr zufolge dadurch zu erklären, „dass die Grundstücke dort nunmehr nur noch auf dem freien Markt gehandelt werden, weil keine städtischen Grundstücke mehr zur Verfügung stehen“.

Baugebiet teurer als Stadtmitte

In Treuchtlingen wurde erstmals das neue Wohnbaugebiet „Am Brühl“ mit dem dortigen Spitzenpreis von 135 Euro pro Quadratmeter in die Liste aufgenommen. Es liegt damit noch zehn Euro über der im Stadtzentrum gelegenen gemischten Bauzone „Mitte Zone A“ um die Bahnhofstraße, die unverändert mit 125 Euro pro Quadratmeter in der Liste verzeichnet ist.

Im Bereich um den Brombachsee stiegen in Pleinfeld die Wohnbauflächen um zehn von 130 auf 140 Euro. Während in Langlau ein leichter
Rückgang im Vergleich zu 2012 von 100 auf 95 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen ist, lagen die Preise für Wohnbauflächen in Absberg durchschnittlich unverändert bei 125 Euro pro Quadratmeter. In Ramsberg gab es nach mehrmaligen Preisrückgängen zum Jahresende 2014 für die Wohnbauflächen wieder einen Preisanstieg auf 120 Euro pro Quadratmeter  (2012 noch 105 Euro).

In der am Altmühlsee gelegenen Gemeinde Muhr am See beträgt der Bodenrichtwert für die Wohnbauflächen unverändert 105 Euro pro Quadratmeter. Die stadtnah gelegenen Wohngebiete von Gunzenhausen zeigten einen leichten Preisrückgang um zehn Euro. Je nach Lage bewegen sie sich zwischen 145 und 180 Euro pro Quadratmeter. Die neueren Wohnbauflächen am Reutberg werden auf dem freien Markt unverändert mit 120 bis 130 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Stöhr: „Wer allerdings das Einheimischenmodell der Stadt Gunzenhausen dort in Anspruch nehmen kann, baut circa zehn bis 15 Euro pro Quadratmeter günstiger.“ Die günstigsten Preise für Bauland finden sich in kleineren Orten auf dem Jura bzw. auf dem Hahnenkamm, wo bereits für 20 Euro pro Quadratmeter Bauland zu erwerben ist. Das Preisniveau in den meisten Dörfern bewegt sich jedoch zwischen 40 und 70 Euro pro Quadratmeter.

Differenzierte Preisentwicklung

Fortgeschrieben wurden auch die Bodenrichtwerte für Landwirtschaftsflächen. „Hier zeigt sich, trotz insgesamt steigender Tendenz, ein dennoch sehr differenziertes Bild der Preisentwicklung je nach Gemarkung“, heißt es im Pressetext. Während sich die Durchschnittspreise für Ackerland im Landkreis Ende 2012 noch in einem Preiskorridor zwischen 1,60 Euro pro Quadratmeter in Gundelsheim bei Treuchtlingen und einem damaligen Spitzenwert von 4,00 Euro in Markt Berolzheim bewegten, stiegen die Preise zum Jahresende 2014 auf Werte zwischen 2,20 Euro pro Quadratmeter in Bechthal und bis zu 5,50 Euro wiederum in Markt Berolzheim.

Die Preissteigerungsraten für Landwirtschaftsflächen bewegten sich da­mit innerhalb zwei Jahren je nach Gemarkung zwischen zehn und 50 Prozent. In die Bodenrichtwerte fließen dabei nur Verkäufe ein, die im sogenannten „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ abgewickelt wurden. Was bedeutet, dass einzelne „Ausreißer“ nach oben keinen Niederschlag in der Bodenrichtwertbildung fanden.

Richtwerte richten sich nach Verkaufspreisen

Die Arbeiten zur Erstellung der Bodenrichtwertliste zum Stand 31. Dezember 2014 sind bei der im Bauamt des Landratsamts angesiedelten Geschäftsstelle jetzt abgeschlossen worden. Zuvor hatte der Ausschuss in einer Sitzung auf Grundlage der von den Notaren übermittelten Kaufverträge die Bodenrichtwerte für alle Städte und Gemeinden einschließlich der kleineren Ortsteile im Landkreis flächendeckend ermittelt und aktuell festgesetzt.

„Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute Baugrundstücke mit definierten Eigenschaften in durchschnittlicher Lage“, heißt es in einer Pressemitteilung des Landratsamtes. Sie beziehen sich auf baureifes und erschlossenes Land und dienen dem Ziel eines transparenten Bodenmarktgeschehens, ohne dabei eine bindende Wirkung zu haben.

„Sie haben jedoch ihre Bedeutung bei der Festsetzung der Grunderwerbssteuer, der Schenkungssteuer und der Erbschaftssteuer sowie bei Vermögungsauseinandersetzungen und in Scheidungsfällen“, erläutert Stöhr. Auch für Banken und Sparkassen sowie den Immobilienmarkt seien die Bodenrichtwerte ein wichtiger Anhaltspunkt für die Bewertung und Einschätzung von Grundstücken.

Erstmals sind nunmehr, nicht für die großen Kommunen, sondern für alle Orte und Ortsteile im Landkreis, Bodenrichtwertzonen differenziert nach Nutzungsarten gebildet worden. Aus der Lage in den dazu ausgearbeiteten Richtwertzonenkarten kann allerdings nicht automatisch auch die konkrete Form der Bebaubarkeit abgeleitet werden. „Dies ist vielmehr weiterhin nur im Rahmen von förmlichen Bauvoranfragen beziehungsweise Baugenehmigungsverfahren möglich“, berichtet Stöhr.

Der Baulandmarkt zeigt sich im Landkreis insbesondere in den ländlichen Gemeinden weitgehend stabil. In den größeren Städten und im Umfeld der Seen lassen sich durchaus Veränderungen feststellen. Als genereller Trend ist festzustellen, dass altstadtnahe Baulücken für Apartment- und Mehrfamilienhäuser, mit Aufzug und gehobener Ausstattung, im Trend liegen und gut bezahlt werden.