Das eigene Haus ist fast überall bezahlbar

Berlin - Eigene vier Wände sind hierzulande zurzeit leichter finanzierbar denn je. Doch es gibt deutliche regionale Unterschiede. Wie das Berliner Forschungsinstitut empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) errechnet hat, benötigt man im Landkreis Garmisch-Partenkirchen sowie in drei süddeutschen Großstädten mehr als das anderthalbfache Durchschnittseinkommen*, um dort die Hürde ins Wohneigentum zu nehmen.

In den meisten Regionen reichen dagegen mittlere Einkommen zur Finanzierung eines gebrauchten Eigenheims völlig aus. In manchen ostdeutschen Landkreisen benötigt man sogar nur rund ein Drittel des Durchschnittseinkommens (vgl. Grafik).

Wie LBS Research mitteilt, hat empirica Einkommens-Daten des Statistischen Bundesamtes mit Informationen aus seiner Preis-Datenbank für gebrauchte Einfamilienhäuser aus dem ersten Halbjahr 2011 verknüpft. Dafür wurde das Mindesteinkommen, das zum Erwerb einer Immobilie in der jeweiligen Region für ein typisches Bestandsobjekt benötigt wird, errechnet und mit dem jeweiligen regionalen Durchschnittseinkommen verglichen. Dabei ist der Wohneigentumserwerb in der jeweiligen Region für die Berliner Forscher dann machbar, wenn - bei einem Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens - die Finanzierungsbelastung von insgesamt 7 Prozent pro Jahr (für Zins und Tilgung) 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt.

Den LBS-Experten ist dabei bewusst, dass Gebrauchterwerber häufig zusätzlich Modernisierungsaufwand bewältigen müssen. Auf der anderen Seite bleibt bei den Rechnungen von empirica unberücksichtigt, dass gerade in vielen teureren Wohnregionen meist auch preisgünstigere Eigentumswohnungen als Alternative zur Verfügung stehen. Letztlich, so LBS Research, ist die Frage der Bezahlbarkeit immer eine Frage des Einzelfalls, nicht nur was das Einkommen angeht, sondern auch die Verfügbarkeit von geeigneten Objekten. Doch regionale Marktinformationen wie die hier vorliegenden seien für einen Überblick zweifellos hilfreich.

Wegen der erheblichen Immobilienpreisunterschiede in Deutschland liegen die von empirica errechneten monatlichen Mindesteinkommen für Eigenheimerwerber in der Spanne von über 6.200 Euro im Monat im Landkreis Starnberg bis zu weniger als 900 Euro in den Kreisen Hildburghausen, Stendal oder Elbe-Elster. Im Voralpenland ist es also bis zum Faktor 7 teurer als in Teilen der neuen Länder. Zugleich zeigt die Auswertung nach Auskunft der LBS-Experten, dass die Schwellen zum Wohneigentum für Kaufinteressenten in den verschiedenen Regionen Deutschlands nicht so deutlich unterscheiden, weil auch die typischen Einkommen von einer Region zur anderen deutlich abweichen.

Deshalb ist auch in Starnberg nicht einmal der größte Zuschlag auf das lokale Durchschnittseinkommen gefordert. Denn hier werden zugleich auch die höchsten Durchschnittseinkommen in Deutschland erzielt. An zweiter Stelle bei den Einkommen folgt der Hochtaunus-Kreis, wo sogar weniger als das dort relativ hohe durchschnittliche Einkommen ausreicht, um eine ortsübliche Immobilie zu finanzieren. Bezogen auf die regionalen Einkommen liegt alles in allem die Finanzierungsbelastung für typische Gebrauchtobjekte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen am höchsten, vor den süddeutschen Großstädten Stuttgart, Freiburg und München.

Wie LBS Research ergänzend hervorhebt, ist die Bezahlbarkeit der eigenen vier Wände nicht mehr nur ein Thema für das Land. Inzwischen ist vielmehr auch in fast zwei Dritteln der hiesigen kreisfreien Städte sogar für Durchschnittsbezieher der Erwerb von gebrauchten Einfamilienhäusern finanzierbar, nämlich in 72 von 114. Von den über 300 Landkreisen wird nur noch in 17 mehr als das Durchschnittseinkommen verlangt, wenn es um die Finanzierung ortsüblicher Objekte geht. In den meisten anderen Kreisen dagegen liegt die Schwelle mehr oder weniger deutlich darunter. Zu den - bezogen auf das regionale Einkommen - zehn günstigsten Kaufstandorten zählen Landkreise aus allen fünf neuen Ländern, gefolgt von den Landkreisen Hof (in Nordbayern) sowie Werra-Meißner (in Nordhessen).

Allerdings gibt es laut Aussage der LBS-Experten auch in den neuen Bundesländern relativ teure Standorte. An der Spitze liegt Potsdam, wo fast das anderthalbfache Durchschnittseinkommen benötigt wird, um ein ortsübliches gebrauchtes Einfamilienhaus zu erwerben. Aber auch in Jena, Erfurt, Halle, Leipzig, Dresden oder Rostock reichen Durchschnittseinkommen nicht aus. Dasselbe gilt für viele Städte an der Rheinschiene in Nordrhein-Westfalen sowie süd- und südwestdeutsche Zentren und Urlaubsregionen. Am anderen Ende macht Bremen, wo Erwerber nur gut die Hälfte des Durchschnittseinkommens für ortsübliche Häuser benötigen, nach Auskunft von LBS Research deutlich, dass es auch Großstädte gibt, in denen die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum günstig sind.

Im Vergleich zur Analyse vom Jahresbeginn 2010 haben sich nach den empirica-Zahlen die Bedingungen für Wohneigentumsinteressenten noch einmal verbessert. Denn die Objektpreise sind fast unverändert günstig, die Finanzierungskonditionen niedrig, und die Einkommen sind im Durchschnitt bereits angestiegen.