Immobilienexperte: "Das kann nicht ewig so weitergehen"

Nürnberg - Bezahlbarer Wohnraum ist knapp – besonders in den Städten. Wie ist die Situation in Nürnberg? Und welche Maßnahmen sind geeignet, um das Problem zu entschärfen? Rainer Schaefer, Immobilienexperte und Vorstandsmitglied im Haus- und Grundbesitzerverein Nürnberg, im NZ-Interview.

Bereits seit den 80er Jahren beschäftigt sich der promovierte Politikwissenschaftler mit dem hiesigen Immobilienmarkt. Zunächst als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Universität Erlangen-Nürnberg, seit 1994 als selbstständiger Makler und Immobilienexperte. Die NZ hat den 64-Jährigen am Rande einer Podiumsdiskussion getroffen.

Was sind die zentralen Entwicklungen auf dem Nürnberger Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren?

Dr. Rainer Schaefer: Anfang der 2000er Jahre begannen die Mieten wieder anzuziehen, die Kaufpreise steigen seit 2008. Seitdem haben wir in Nürnberg dieselbe Entwicklung wie in allen Boomregionen: Die Kaufpreise steigen sogar noch stärker an als die Mieten. So sind etwa die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser in Nürnberg drei mal so stark gestiegen wie die Mieten.

Warum ist das so?

Schaefer: Weil wir mit der Bautätigkeit den tatsächlichen Bedarf nicht mehr befriedigen können. Zusätzlich verschärft wird das durch die Zinsentwicklung. Durch die niedrigen Zinsen wird die Geldanlage in Immobilien gegenüber anderen Wertanlagen attraktiver. Daher wollen mehr Anleger Immobilien kaufen, in der Folge steigen die Kaufpreise. Die Mieten ziehen nach, allerdings eben nicht im selben Maße. Daher sinken die Renditen für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern eher.

Welche Probleme bremsen die Bautätigkeit? 

Schaefer: Bauland ist knapp, Nachverdichtungen gestalten sich oft schwierig und die Zahl der Bauvorschriften steigt ständig. Entsprechend hoch sind die Baukosten. Außerdem gibt es einen enormen Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft. Und auch in den Genehmigungsbehörden gibt es personelle Engpässe. Auf kurze Sicht bin ich ehrlich gesagt nicht sehr optimistisch.

"Mietpeisbremse ist aus sozialer Sicht eher negativ"

Werden die Mieten in der Region also weiter steigen?

Schaefer: Das hängt davon ab, ob die Kaufpreise weiter anziehen. Wenn ja, werden auch die Mieten wohl nicht zu bremsen sein, weil die Renditen der Eigentümer sonst gegen Null gehen. Und dann würde auch niemand mehr investieren. Von daher sind steigende Mieten für die nächsten ein bis zwei Jahre noch wahrscheinlich. Ewig kann das aber nicht weitergehen.

Wie sehen sie in diesem Zusammenhang die Mietpreisbremse?

© Privat

Schaefer: Davon halte ich gar nichts. Erstens wirkt sie nicht. Und zweitens sie hat sozial eher eine negative Wirkung. Sie führt zu einer Verdrängung von sozial schwachen Mietern durch sozial starke Mieter. Wenn der Preis praktisch gedeckelt wird, werden Mieter mit einem hohen sozialen Status jenen mit niedrigem sozialen Status vorgezogen. Deutlicher formuliert: Die obere Mittelschicht kann sich mehr Wohnfläche leisten auf Kosten derer, die dringend Wohnungen bräuchten. 

Die Zahl der Sozialwohnungen hat sich in den vergangenen Jahrzehnten massiv verringert. Wie ist man da in Nürnberg aufgestellt?

Schaefer: Wir bewegen uns hier weitgehend im Bundesdurchschnitt vergleichbarer Städte. In Nürnberg gibt es natürlich schon noch gewisse Bestände an Sozialwohnungen. Allerdings kann man in den Wohnungsberichten der Stadt nachvollziehen, dass schon ab den 80er Jahren der Bestand an Sozialwohnung kontinuierlich gesunken ist. Doch die Politik hat da nicht reagiert.

In vielen Städten gibt es ein Gentrifizierungsproblem. Auch in Nürnberg?

Schaefer: Diese Aufwertung innenstadtnaher Viertel, in denen sich zunächst noch eher einfache Haushalte befinden, gibt es natürlich. Das Schema ist immer ähnlich: Zunächst ziehen in das fragliche Viertel junge, kreative Haushalte. Dadurch verbessert sich die Freizeitstruktur, es entsteht zum Beispiel eine Kneipenszene. Und dann werden eben Leute angezogen, die richtig Geld haben und der Aufwertungsdruck verstärkt sich weiter. Klassisches Beispiel in Nürnberg ist Gostenhof.