Unternehmen reißen sich um Büros in Nürnberg
25.3.2020, 11:58 Uhr
Büroimmobilien sind knapp in Nürnberg. Unternehmen müssen mittlerweile zwei bis vier Jahre warten, wenn sie viel Platz brauchen und Wert auf moderne und hochwertige Räumlichkeiten legen. Der Grund dafür ist die hohe Nachfrage. Projektentwickler kommen derzeit mit ihren Planungen kaum hinterher. Doch wie wirkt sich die Corona-Pandemie auf den Markt aus?
„Auf den ersten Baustellen wird bereits die Arbeit eingestellt, weil die Bauarbeiter nicht aus ihren Heimatländern wie Ungarn, Rumänien oder Polen herauskommen“, weiß Wolfgang Küspert von der Immobilienberatung Küspert & Küspert, die jedes Jahr den Marktbericht für Immobilien in Nürnberg veröffentlicht. Dabei warten viele Unternehmen sowieso schon händeringend auf freie Büroflächen. "Ich sage jedem Unternehmen, das über 5000 Quadratmeter sucht oder gehobene Ansprüche hat, dass sie sich auf eine Wartezeit von zwei bis vier Jahren einstellen müssen." Die Objektplaner kämen nicht hinterher, so hoch sei die Nachfrage.
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Doch es liegt nicht nur an den Planern, dass die neuen Gebäude nicht so schnell entstehen, wie die Unternehmen es gern hätten. "Es mangelt an freien Grundstücken, außerdem sind die Baubehörden überlastet. Die Bearbeitung von Bauanträgen dauert gefühlt doppelt so lang wie noch vor fünf Jahren", sagt der Immobilienberater. Zuletzt ist auch die Bauwirtschaft mehr als ausgelastet, die Corona-Krise und die dadurch fehlenden Bauarbeiter tun dabei ihr Übriges.
Ob die Pandemie dem Büroimmobilien-Markt langfristig schadet, das hänge von der Dauer der Krise ab, sagt Wolfgang Küspert: "Die Gewerbeimmobilien hängen am Tropf der gesamtgesellschaftlichen Entwicklung." Die Einbußen seien aber sicher eher im Einzelhandel, bei den Hotels und Business-Appartments zu spüren. Doch auch, was Büros angeht, seien manche Unternehmen jetzt bereits bei ihren Planungen ein wenig zögernlich, weil sie nicht wüssten, wie sich ihr Umsatz entwickelt.
Dennoch: "Der Bedarf ist weiterhin da. Und der Markt ist jetzt bereits seit so vielen Jahren nachhaltig gut, dass die Projektentwickler ruhig mutig sein dürfen", sagt Wolfgang Küspert. Noch sei es so, dass Planer meist mindestens 30 Prozent der Büroflächen in einem neuen Projekt vorvermietet haben wollen, ehe sie mit dem Bau beginnen. "Das liegt auch an den Banken, die das verlangen, bevor sie die Finanzierung bewilligen - sicher aus aus gutem Grund, wenn man sich die Pleite der Lehman Brothers 2008 in Erinnerung ruft", erklärt der Nürnberger Immobilienentwickler.
Doch die Entwicklung gehe schon da hin, dass Entwickler ohne Vorvermietung anfangen zu planen, sagt die Amtsleiterin der Wirtschaftsförderung. "Das ist in A-Städten ganz normal, für eine B-Stadt wie Nürnberg ist das aber etwas Außergewöhnliches", so Silvia Kuttruff. Nürnberg liegt auf Platz eins der B-Städte, direkt hinter Stuttgart. Die Kriterien für die Einteilung sind Größe, Bedeutung und Liquidität des Immobilienmarktes. Positiv für die Unternehmen ist, dass die Mietkosten im Vergleich selbst zur schlechtesten A-Stadt Stuttgart noch deutlich niedriger sind. So liegt die Spitzenmiete hier bei knapp 16 Euro pro Quadratmeter, während sie in Stuttgart bei 24 Euro liegt. "Es dauert keine fünf Jahre, dann liegt sie auch in Nürnberg bei 20 Euro", prophezeit Wolfgang Küspert.
Nur noch rund 2,3 Prozent des Büroflächenbestandes waren Ende 2019 noch kurzfristig zur Anmietung verfügbar. "Bei der Arbeitsagentur würde man bei einer solchen Quote von Vollbeschäftigung sprechen", sagt Küspert. Übrig seien nur noch unbeliebte Büroflächen: unmoderne Einzelbüros, ungünstig gelegen, schlecht erreichbar - dafür aber auch sehr erschwinglich für zum Teil deutlich unter zehn Euro pro Quadratmeter. "Selbst mäßig attraktiven Flächen nutzen Firmen nun zum Teil für den Übergang", sagt Silvia Kuttruff, die Chefin der Wirtschaftsförderung Nürnberg - bis ihr frisch geplantes schickes Reich in einem der neuen riesigen Bürozentren fertig gebaut ist.
Neben Büros in der Innenstadt - wo es mangels Platz kaum mehr Zuwachs geben dürfte - sind nämlich solche Standorte besonders gefragt, an denen mehrere Unternehmen sich in hochmodernen Gebäuden einmieten. 75 Prozent aller Neuvermietungen im vergangenen Jahr entfielen auf solche Bürozentren. Beispiele dafür sind Auf AEG, das Grundig-Areal, der Tullnaupark oder der FrankenCampus. Insgesamt gibt es bereits 29 solcher sogenannter Büroagglomerationen.
Und es kommen laufend neue hinzu: Im Bau befindlich ist derzeit unter anderem noch der Seetor City Campus in Mögeldorf, das Tafelhof-Palais auf dem Areal der ehemaligen Hauptpost nahe dem Hauptbahnhof und die Marienzeile an der Bahnhofstraße. "Zum großen Teil sind diese Komplexe bereits vor der Fertigstellung vermietet", so Kuttruff. So wird etwa die DATEV rund ein Drittel der Büroflächen im "Orange Campus" der GfK belegen. Das Gebäude wird voraussichtlich im Sommer fertig. Was beim Blick auf die Karte auffällt: Anders als in anderen Städten, in denen es bevorzugte Bereiche für solche Komplexe gibt, verteilen sie sich in Nürnberg recht gleichmäßig über das gesamte Stadtgebiet. Diese Durchmischung hat für alle Vorteile, denn Bürozentren ziehen neue Lokale, Leihräder-Stationen und andere Annehmlichkeiten nach sich.
Der Flächenumsatz lag im vergangenen Jahr bei nie dagewesenen 191.000 Quadratmetern. Davon gingen allein 42.000 Quadratmeter auf das Konto der Stadt Nürnberg, die im ehemaligen Quelle-Gebäude an der Fürther Straße einen Teil ihrer Verwaltung unterbringen wird - eine der größten Vermietungen in Deutschland in diesem Jahr. Aber auch ohne die "The Q" genannte Projektplanung läge der Flächenumsatz 2019 immer noch deutlich über dem vom Vorjahr. Auf dem zweiten Platz steht eine Vermietung an den New-Work-Anbieter "Design Offices" mit rund 15.000 Quadratmetern. Damit hat das Unternehmen innerhalb eines guten Jahres in Nürnberg Mietverträge über fast 30.000 Quadratmeter unterschrieben. Nürnberg ist bei den Firmen sehr gefragt - und das wird sich auch nicht so bald ändern, da sind sich Wolfgang Küspert und Silvia Kuttruff einig.
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