Immobilien in Altmühlfranken sind gefragt wie nie

WEISSENBURG - Immobilienpreise für überzogen zu halten, ist eine deutsche Tradition. "Eigentlich hatte man das immer, dass die Menschen gedacht haben, jetzt kann es aber wirklich nicht mehr teurer werden", erklärt Heinz-Peter Hungbaur. Und immer wieder täuschen die Menschen sich.

Der Rosenheimer hat ein leichtes Lächeln auf dem Gesicht. Er ist Vorstandsmitglied der Landesbausparkasse Bayern (LBS) und hat schon ein paar Pressekonferenzen zur Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt hinter sich.

Und die Fragen ähneln sich. Egal, ob in München oder in Roth, wo diesmal die Sparkasse Mittelfranken-Süd zur Immobilien-PK geladen hat. Hungbaurs Antwort ist ebenfalls konstant. Doch, es geht bei den Immobilienpreisen noch teurer. Und das nicht nur in München und seinem Speckgürtel oder in Nürnberg und Fürth, sondern auch in Pleinfeld, Weißenburg, Treuchtlingen oder Pappenheim. Eher nicht in Döckingen, Burgsalach oder Ettenstatt – zumindest noch nicht.

Für diese Prognose gibt es ein paar allgemeine Argumente. Erstens: Die Bevölkerung in Bayern wächst. Bis 2039 sollen im Freistaat gut 400.000 Menschen mehr leben und damit auch wohnen. Zweitens: Die Menschen brauchen pro Kopf immer mehr Wohnraum. Unter anderem weil es mehr Single-Haushalte gibt. Drittens: Es werden seit Jahren weniger als die 70.000 neuen Wohneinheiten im Freistaat fertiggestellt, die man Berechnungen zufolge bräuchte, um den Bedarf zu befriedigen.

Neuerdings gibt es allerdings ein paar spezielle Argumente, die dafür sorgen, dass der Immobilienboom nicht mehr alleine eine Sache der Ballungszentren und ihrer Speckgürtel bleibt. Die Corona-Pandemie hat auch hier als Katalysator gewirkt, hat einen laufenden Prozess verstärkt.

Plötzlich ist das Land wieder attraktiv

"Der absolute Trend in die Stadt ist gekippt", stellt Daniela Heil, Direktorin der Sparkasse Mittelfranken-Süd, fest. Und ihr Banker-Kollege von der LBS liefert die Erklärung. "Die Nähe zum Arbeitgeber ist kein so entscheidender Grund mehr für den Immobilienkauf."

Wer dank Homeoffice nur noch zweimal die Woche ins Büro muss, kann in Treuchtlingen wohnen und in München arbeiten. Nur dass er in Treuchtlingen für den Preis einer Münchner Dreizimmer-Wohnung ein Haus mit Garten bekommt und sich noch einen Pool hineinbauen kann.

Wenn die Nähe zum Job nicht mehr so zentral ist, verliert die Stadt eines ihrer wichtigsten Argumente. Zugleich bekommt sie an einer anderen Front Probleme. "Die Leute haben im Homeoffice und Homeschooling gemerkt, dass sie mehr Platz brauchen", so Hungbaur. Platz in der Stadt aber ist teuer – wenn überhaupt zu finden. Verstärkt wird der Trend aufs Land durch eine – wohl ebenfalls pandemiebeding-
te – Sehnsucht nach Natur und Grün.

Ohne Infrastruktur geht es nicht

"Es sind vor allem die Kleinstädte und Zentren auf dem Land, die profitieren", stellt Sparkassen-Direktorin Daniela Heil fest. Die Landlust ist nicht so groß, dass man sich wahllos in jeden sanierungsbedürftigen Bauernhof verlieben würde: "Supermarkt, Schule, Kindergarten, die öffentlichen Verkehrsmittel, Internetanschluss, einfach die Infrastruktur im Allgemeinen, schauen sich die Interessenten immer noch genau an", weiß die Sparkassen-Frau.

Deswegen brummt es vor allem an den Bahngleisen in die Zentren. Pleinfeld, Ellingen, Weißenburg, Treuchtlingen und durchaus vielleicht auch bald in Richtung Ingolstadt in Solnhofen und Pappenheim. Spannend wird nun, wie lange der Trend auf dem Immobilienmarkt anhält. Sollten die Preise nämlich weiter steigen und steigen, könnte für manche Familie auch die Peripherie der Peripherie als Wohnort interessant werden.

Zumindest, wenn bis dahin an der Infrastruktur vor Ort gearbeitet wird. Denn in den Dörfern auf dem richtigen Land gibt es gerade in den Ortskernen jede Menge Möglichkeiten für Immobilienentwicklungen. "Das ist eine riesige Chance für die Politik", glaubt LBS-Mann Hungbaur.

Die fränkische Investorenseele

Neben dem menschlichen Bedarf nach eigenem Wohnraum gibt es noch einen zweiten Effekt, der zu dem strammen Anstieg der Immobilienpreise geführt hat. Nicht nur Familien suchen nach einer dauerhaften Heimat, sondern auch Geld einen sicheren Hafen. "Es gibt einen Anlagenotstand", erklärt Daniela Heil.

Mit vielen traditionellen Anlagen ist nicht mal mehr Inflationsausgleich zu erwirtschaften. Und Aktien? Entsprechen oft nicht der konservativen fränkischen Anlegerseele. "Viele unserer Kunden wollen etwas für ihr Geld sehen, da ist eine Immobilie perfekt."

Allerdings verstärkt der Investment-Run auf die Immobilie die Preissteigerung auf dem regionalen Markt. Damit wird es für manchen eng, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Die Rekord-Niedrigzinsen sorgen hier für Entlastung. Nach Meinung der Immobilien-Spezialisten ist ein Haus heute nicht unbedingt teurer als es das vor zwei oder drei Jahrzehnten war, als noch acht oder neun Prozent Zinsen gezahlt wurden.

Immobilienerwerb ohne Eigenkapital?

Die niedrigen Finanzierungskosten sorgen jedenfalls dafür, dass man inzwischen Finanzierungen bekommt, ohne einen Euro Eigenkapital einzubringen. "Wenn das Gehalt passt, machen wir das", stellt Sparkassen-Vorständin Daniela Heil fest. Immerhin stehe ja ein Vermögensgegenstand hinter diesem Kredit, dessen Wert in den nächsten Jahren vermutlich weiter steigen wird.

Im Übrigen höre das Ratenzahlen heute mit der Rente nicht mehr unbedingt auf, weiß Werner Ziegler, der Vertriebsdirektor im Immobilienbereich der Sparkasse Mittelfranken-Süd. "Miete muss man als Rentner ja auch weiterzahlen, warum also nicht eine kleine Rate für die eigene Immobilie?"

Die wird nämlich immer mehr auch für die Selbstnutzer zur Wertanlage, die dann zum Beispiel aufgelöst wird, wenn man sich im Alter vom Wohnraum her verkleinert. Mit einiger Wahrscheinlichkeit hat man bei diesem Kauf dann eine relativ dicke Rendite erlöst. Ein Ende des Immobilien-Booms ist derzeit jedenfalls nicht in Sicht.