Büchenbach: Zwei Geschäftshäuser bei S-Bahn?

Im Herbst 2016 und im Sommer 2017 stand der Bereich zwischen Bahnlinie und Rednitz schon einmal auf der Tagesordnung. Seit vielen Jahren besteht der Wunsch, den Ortseingang vor der Bahnunterführung attraktiver zu gestalten. Ein Investor, dem das Grundstück nördlich der Kreisstraße seit vielen Jahren gehört, hat Interesse daran signalisiert, dort ein größeres Geschäftshaus zu errichten. Auch für den ehemaligen Großparkplatz des Kongresszentrums auf der anderen Seite der Kreisstraße muss sich die Gemeinde konzeptionell etwas einfallen lassen. Einer Lösung bedarf zudem die akute Parkplatznot an der S-Bahn.

Komplett überplanen

Der komplette Bereich soll deshalb neu überplant werden. Die aktuelle Diskussion bezieht sich zunächst aber nur auf den nördlichen Bereich, also das rechts von der Straße gelegene Areal, wenn man vom Kreisverkehr kommend auf die Unterführung blickt.

Mit der Planung befasst ist das Planungsbüro "Stadt und Land" aus Neustadt/Aisch. Architekt Matthias Rühl hatte bereits im Juli 2017 eine erste Idee vorgestellt. Die war wegen ihrer Größe — unter anderem ein fünfgeschossiges terrassiertes Gebäude unterhalb der S-Bahn – im Gemeinderat überwiegend sehr kritisch gesehen worden.

Nun hatte er eine abgespeckte Variante mitgebracht, die mit dem Grundstückseigentümer vorbesprochen ist: Zwei etwa gleich große durch einen Hof getrennte Gebäude mit jeweils drei Geschossen plus zurückgesetzte "Staffelgeschosse" mit Dachterrasse. Dahinter entlang des Bahndamms – auch als zusätzlicher Lärmschutzriegel gegen die S-Bahn — ein Parkdeck, das je nach Bedarf auf unterschiedlich viele Ebenen ausgebaut werden kann. Damit nähert sich der Entwurf in der Dimension auch der Vorstellung von Kreisbaumeister Ralph Möllenkamp an. Mit ihm und mit der Bahn wurde die grundsätzliche Bebaubarkeit des Areals mittlerweile besprochen.

Auch ein Einzelhandelsgutachten, das die Gemeinde beauftragt hatte, liegt inzwischen vor. Es sollte klären, inwieweit an dem Standort zusätzlicher Einzelhandel (im Sinne eines weiteren Supermarktes) sinnvoll und verträglich ist. "Diese Diskussion ist aber erst zu führen, wenn der südliche Bereich geplant wird", betonte Bürgermeister Helmut Bauz.

Auf der Nordseite sind nur gewerbliche Räume wie Büros, Praxen und kleine Ladenräume, vielleicht Gastronomie angedacht.

Keine Wohnbebauung

Eine Wohnbebauung scheidet grundsätzlich wegen der nächtlichen Lärmbelastung aus. Das Areal wird als Gewerbegebiet, nicht als Mischgebiet überplant. Ob die Schaffung von Wohnraum wenigstens in den obersten Stockwerken (verbunden mit großem baulichen Aufwand und erheblichen Einschränkungen) möglich ist, wäre zu prüfen. Neben den an der Gebäudenutzung orientierten Parkplätzen könnte sich die Gemeinde grundsätzlich vorstellen, möglicherweise weitere (im Gespräch sind etwa 120) eigene öffentliche Parkmöglichkeiten als Park&Ride-Parkplätze in den angedachten Parkdecks zu erstellen, sofern es eine Förderung dafür gibt.

Kompliziert wird die notwendige verkehrsmäßige Erschließung werden. Darüber, wie die Kreuzung vor der Bahnunterführung trotz des sehr engen Raumes funktionierend ausgebaut werden kann, wird sich ein Fachgutachter Gedanken machen.

Deutlich besser

Neben dem zunehmenden Aufkommen an Pkws und Lieferverkehr werden dabei auch gute Lösungen für Fußgänger und Radfahrer zu finden sein. Das mahnte Robert Schuster (SPD) ausdrücklich an.

Das Echo aus dem Gemeinderat war insgesamt verhalten positiv. Darüber, dass das Areal bebaut werden soll herrscht allgemeine Einigkeit. Mit dem neuen Entwurf zeigte sich ein großer Teil des Gemeinderats deutlich zufriedener als mit der noch viel größeren Vor-Variante. Manchen erscheint das Vorhaben weiterhin zu wuchtig und dem Ortscharakter nicht angemessen. Einig ist man sich, dass es äußerst schwierig ist, sich die Bebauung nach Plan vorzustellen. Deshalb gab es den Wunsch, die Wirkung der Neubauten mit einem Modell verdeutlicht zu bekommen.

Erhebliche Bedenken waren vor allem von Seiten der SPD-Fraktion zu hören. Norbert Dörfler (UWG) sah den dörflichen Charakter bei dem Projekt nicht gegeben. Neben den ästhetischen Zweifeln gibt es auch Bedenken, wie sich die zusätzlichen Flächen auf den Bestand im Ortszentrum auswirken. Völlig offen, welche Kosten auf die Gemeinde zukommen: in Bezug auf die Schaffung von Stellplätzen und auf die Anpassung der Verkehrsinfrastruktur.

Oliver Rabe (CSU) mahnte, die Wirtschaftlichkeit für den Investor mit im Blick zu behalten. Die vorgelegte Grobplanung weist pro Etage bei beiden Gebäuden eine Nettogeschossfläche von etwa 300 Quadratmetern auf. Für den Investor wird die Größe der verwertbaren Fläche ein entscheidendes Kriterium sein. Bürgermeister Bauz bat darum, "aufzupassen, dass wir das Projekt nicht zerreden."

"Ich kann Ihnen Ihre Ängste in Bezug auf die Dimensionen heute nicht nehmen", wandte sich der Planer an das gesamte Gremium und kündigte die Vorstellung eines variablen Modells an, mit dem verschiedene Varianten der möglichen Bebauung durchgespielt werden können.