Expertin gibt Tipps zum Hauskauf

"Das Spannende am Sanieren ist, dass man erforschen muss, was in dem Gebäude steckt": Das, Frau Baumgartner, haben Sie einmal in einem Interview gesagt. Viele Menschen erleben nach dem Erwerb einer Bestandsimmobilie böse Überraschungen, weil sie den Sanierungsbedarf unterschätzt haben. In welche Ecken sollte man vor Unterzeichnung des Kaufvertrags ganz genau schauen?

Christa Baumgartner: Zunächst einmal ist es wichtig, ein Gefühl für das Objekt zu bekommen und zu klären, ob es den eigenen Vorstellungen und Bedürfnissen entspricht. Ich meine, man sollte sich für die Immobilie begeistern, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird – es geht in aller Regel ja auch um viel Geld. Wenn nur der Gedanke da ist, "na ja, dann kaufen wir es halt", dann sollte man es lieber lassen. Was der Laie gut erkennen kann, ist, ob sich der Eigentümer über die Jahre um die Immobilie gekümmert, sie in Schuss gehalten hat. Ein Vorteil bei Bestandsimmobilien ist, dass der potenzielle Käufer etwas ganz real sieht. Bei Neubauprojekten ist es oft so, dass sie bei der Vermarktung erst einmal nur auf Bauplänen existieren. Damit können viele Menschen aber nur wenig anfangen, sie können sich das Objekt nicht wirklich vorstellen.

In welchen Fällen ist es sinnvoll, einen Architekten oder anderen Sachverständigen die Wunschimmobilie unter die Lupe nehmen zu lassen?

Baumgartner: Dann, wenn ein Objekt nach der ersten Besichtigung in die engere Wahl kommt. Ich empfehle immer, die Wunschimmobilie in diesem Fall von einem Fachmann begutachten zu lassen – ein Laie kann viele wichtige Dinge, wie etwa die Bausubstanz, gar nicht beurteilen.

Und worauf schauen die Fachleute konkret?

Baumgartner: Bei Einzel- und Doppelhäusern sollte auf jeden Fall der Keller inspiziert werden — Feuchtigkeit ist dort ein klassisches Problem. Ein geschulter Blick ist auch bei Dach, Balkonen und Dachterrassen gefragt: Sind sie sachgerecht abgedichtet? Ebenfalls ein sehr wichtiger Punkt ist die Qualität der Fenster.

Dach, Heizung, Fenster, Fassade, Wärmedämmung: Bei Häusern, die bereits einige Jahre auf dem Buckel haben, steht oft ein ganzer Strauß an Arbeiten an. Was sollte zuerst in Angriff genommen werden, gibt es hier eine Art allgemeingültigen Fahrplan?

Baumgartner: Man sollte zuerst einen Energieberater hinzuziehen – erst recht, wenn der Bauherr Programme der bundeseigenen Förderbank KfW nutzen will: Die Mittel können nur beantragt werden, wenn ein solcher Fachmann bestätigt, dass das Vorhaben die Förderrichtlinien erfüllt. Bei der Sanierung würde ich immer von innen nach außen arbeiten: Zuerst kommt die Haustechnik – also Elektrik, Heizung und Sanitäreinrichtungen – dran, dann die Fassade mit Dämmung, Dach und Fenstern.

Das heißt, die Arbeiten müssen nicht alle auf einmal erledigt werden.

Baumgartner: Genau. Die Fassade kann auch später in Angriff genommen werden. Vorausgesetzt natürlich, sie hat keine akuten Schäden.

Beim Stichwort Architekt ploppt in vielen Köpfen sofort das Wort "teuer" auf. Hand aufs Herz: Ab wann lohnt es sich, für Umbau und Modernisierung einer Immobilie einen Architekten zu engagieren? Was kann ich erwarten – und wie hoch sind die Kosten?

Baumgartner: Ich bin der Meinung, dass sich das immer lohnt – und ich sage dies nicht, weil ich aus der Branche komme. Ein Architekt kann von der Planung über die Ausschreibung der benötigten Handwerkerleistungen bis hin zu Bauüberwachung und Abrechnung alles übernehmen. Er ist dabei – anders als zum Beispiel ein Bauträger – der Treuhänder des Bauherrn, das heißt, er steht auf dessen Seite. Der Architekt ist damit der verlängerte Arm seines Auftraggebers. Wenn bei den Arbeiten etwas schiefläuft, dann haftet der Architekt gegenüber dem Bauherrn.

Und wie teuer ist nun so ein verlängerter Arm?

Baumgartner: Das kommt auf den Umfang des Auftrags an. Umfasst er alle Leistungsphasen des Projekts, gilt als Faustformel: zehn Prozent der Netto-Baukosten. Wir Architekten können unsere Arbeit nicht willkürlich in Rechnung stellen: Wir sind an eine Honorarordnung gebunden.

Wie sieht eigentlich Ihr Traumhaus aus, Frau Baumgartner?

Baumgartner: Für mich ist jedes architektonisch durchdachte, in die Umgebung passende und den Bedürfnissen der Bewohner entsprechende Haus ein Traumhaus. Stilistisch bin ich sehr offen: Ein moderner Betonbau kann mich ebenso faszinieren wie ein gut saniertes altes Bauernhaus. So gesehen habe ich nicht nur ein Traumhaus.