Stadtflucht: Nachfrage nach Immobilien auf dem Land steigt rasant

Katrin Wiersch
Katrin Wiersch

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2.3.2021, 11:40 Uhr

Für die Analyse wurde die Entwicklung der Nachfrage nach Häusern in elf ausgewählten Großstädten und deren 40 Minuten entfernten Umland untersucht. Wesentliche Ergebnisse der Analyse sind:

- In München und Köln sind in den vergangenen fünf Jahren die Anfragen pro Objekt im Speckgürtel doppelt so stark gestiegen wie in der Stadt

- In Hamburg und Berlin hat sich die Nachfrage im Umland geringfügig stärker entwickelt als in der Stadt

- In teuren Wohnorten wie Düsseldorf und Frankfurt aber auch günstigeren Gegenden wie Leipzig und Dresden ist Wohnen in der Stadt noch beliebter. Die Preise für Häuser steigen seit vielen Jahren und Bauland ist vielerorts sehr rar. Für Familien bleibt daher oftmals nur noch der Weg raus aus der Stadt.

- Im Großraum Nürnberg zeigt sich ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Objektanfragen in der Stadt selbst oder im Umland. Im Vergleich zu 2015 gibt es pro Immobilie jedoch 55 Prozent mehr Anfragen. In der Stadt sind es pro Objekt 47 Prozent mehr Anfragen.

Die immowelt-Analyse zeigt, dass in den Speckgürteln der fünf Metropolen Berlin, Hamburg, München, Nürnberg und Köln die Anfragen pro Objekt innerhalb der vergangenen fünf Jahre stärker gestiegen sind als in den Städten selbst. Die Corona-Krise könnte diesen Trend nochmal verstärken. Wer nicht jeden Tag in die Stadt zum Arbeiten muss, nimmt eine längere Anfahrt aus dem Umland in Kauf.

1,3 Millionen Euro für ein Haus in München

Besonders in München und Köln zeigt sich dieser Trend bereits deutlich: In beiden Städten sind die Anfragen pro Objekt (Anfragenquotient) innerhalb des 40-Minuten-Radius in etwa doppelt so stark gestiegen wie im Stadtgebiet. In München hat sich der Anfragenquotient in der Stadt um 31 Prozent erhöht, im Umland um 57 Prozent. Die erhöhte Nachfrage hat dazu geführt, dass bereits im Speckgürtel ein Haus im Median 1,1 Millionen Euro kostet. In München selbst sind es sogar 1,3 Millionen Euro. In Zukunft könnten aufgrund der Preisrallye sogar noch weiter entfernte Gemeinden in den Fokus der Münchner rücken.

In Köln ist die Spanne sogar noch etwas größer: Plus 74 Prozent im Stadtgebiet stehen plus 156 Prozent im Speckgürtel gegenüber. Das Preisniveau ist allerdings deutlich niedriger als in München: Häuser in Köln werden im Median für 650.000 Euro angeboten, außerhalb für 450.000 Euro. Da sich rund um Köln auch andere Großstädte befinden, sind große Teile des Umlandes urban geprägt. Obwohl die Städte von der Strahlkraft der Rheinmetropole profitieren, sind sie mit Ausnahme von Düsseldorf aber deutlich günstiger.

Nürnberg liegt im Vergleich der elf Großstädte auf Platz 6 im Preisranking. Ein Haus kostet im Median in der Stadt im Durchschnitt 625.000 Euro, im Umland im Schnitt 480.000 Euro. Günstiger sind Leipzig, Hannover, Dresden und Berlin.


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"Wir beobachten bereits seit einigen Jahren den Trend, dass die Nachfrage in den Speckgürteln rings um große deutsche Städte stark ansteigt - teils wegen der Preisentwicklung in den Städten selbst, teils wegen höherer Ansprüche an das eigene Wohnumfeld", sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt. "Im Zuge der Corona-Krise hat sich dieser Trend weiter verfestigt, da neue Arbeitsmodelle auch die Möglichkeit bieten, den Wohnort flexibler zu wählen."

Auch in Berlin (Stadt: +24 Prozent; Umland: +25 Prozent) und Hamburg (+71 Prozent; +75 Prozent) lässt sich bereits ein vorsichtiger Trend erkennen, wenngleich die Unterschiede noch gering sind. Das kann auch daran liegen, dass beide Städte sehr großflächig sind und viele Randbezirke bereits deutlich weniger dicht besiedelt sind.


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Bisher zeichnet sich der Trend zur Stadtflucht besonders in teuren Großstädten ab, in denen der Immobilienmarkt sehr eng ist und Familien immer größere Schwierigkeiten haben, Wohneigentum zu erwerben. Ob sich dieser Trend in Deutschland flächendeckend abzeichnet, muss weiter beobachtet werden.

In Städten wie Frankfurt und Düsseldorf ist zum Beispiel trotz hoher Preise bisher noch keine Ausweichbewegung wahrnehmbar. Im Gegenteil: Das Frankfurter Stadtgebiet verzeichnet in den vergangenen fünf Jahren ein Plus von 203 Prozent bei den Anfragen pro Objekt, das Umland einen Anstieg von 69 Prozent. Ein Grund kann sein, dass Häuser im Umland - insbesondere im Taunus - teils sogar teurer sind als in der Stadt. In Düsseldorf (+262 Prozent) wachsen die Anfragen auf Kaufimmobilien ebenfalls noch deutlich häufiger als im Speckgürtel (+110 Prozent).

Gleiches gilt auch in den relativ preiswerten deutschen Großstädten: Sowohl in Dresden als auch in Leipzig ist die Nachfrage in der Stadt stärker angestiegen als im 40-Minuten-Gürtel. Mit Medianpreisen von 450.000 Euro sind Häuser in beiden Oststädten noch vergleichsweise günstig, wenngleich die Preise im Umland nochmals deutlich niedriger sind.

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