Immobilienkauf
8 Tipps, wie Sie endlich das richtige Zuhause finden
26.1.2024, 15:54 Uhr
In diesem Artikel:
- 1. Formulieren Sie Ihre Bedürfnisse und Grenzen
- 2. Nutzen Sie Online-Portale für einen ersten Überblick
- 3. Werfen Sie einen Blick in die örtliche Zeitung
- 4. Fragen Sie ruhig Freunde, Bekannte und Kolleginnen
- 5. Versuchen Sie den Trick mit dem Zettel im Briefkasten
- 6. Ein Makler ist kein Muss - kann aber manchmal helfen
- 7. Vorsicht bei Zwangsversteigerungen und auffälligen Schnäppchen
- 8. Sparen Sie sich als Käufer eine Wertermittlung
Für viele Familien ist klar: Wir wollen uns den Traum vom Eigenheim erfüllen. Doch der Weg dorthin ist weniger eindeutig. Viele fragen sich, wie sie angesichts des angespannten Immobilienmarktes überhaupt ein Haus finden sollen. Ganz einfach wird das in den meisten Fällen nicht. Versuchen Sie es mit diesen 8 Tipps:
1. Formulieren Sie Ihre Bedürfnisse und Grenzen
Was man sich wünscht und was realistisch ist, sind häufig zwei verschiedene Dinge. Gut ist es, sich zu überlegen, was sie sich ungefähr vorstellen. Folgende Punkte sind wichtig:
- die Größe und Beschaffenheit des Hauses
- der Standort und die Lage
- die Wegzeit zur Arbeit
- die Infrastruktur in der Umgebung, etwa Einkaufsmöglichkeiten und die Nähe zu Kindergärten, Schulen und Freizeitaktivitäten
- der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr
Hier muss man abwägen: Was ist Pflicht und was verzichtbar? Denn der limitierende Faktor ist häufig das Geld. Thomas Hentschel, Experte für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale NRW, sagt: "Das A und O ist die Frage: Was kann ich mir leisten?"
Deshalb spielt auch die Frage, ob es ein Neubau oder gebrauchtes Haus sein soll, in der Praxis oft nur eine untergeordnete Rolle. "Sie müssen sich mit allem auseinandersetzen, wenn Sie sich Eigentum wünschen", sagt der Immobilienexperte und Ratgeberbuch-Autor Peter Burk. "Denn Sie haben in der Regel gar keine Wahl."
2. Nutzen Sie Online-Portale für einen ersten Überblick
Die großen Immobilienportale im Internet sind ImmoScout24.de, Immowelt.de und Immonet.de. Die Suche dort lohnt sich, um ein Gefühl für den Markt zu bekommen. "Es wird viel angeboten, aber dort sind natürlich auch alle anderen, die suchen", sagt Burk.
Julia Wagner vom Verband Haus & Grund Deutschland bestätigt, dass die meisten Menschen auf den großen Portalen suchen. Dort findet man schnell heraus:
- Was bekomme ich überhaupt für das Geld, das ich zur Verfügung habe?
- Wie sind die Preise?
Das ist meist ernüchternd. "Die meisten bekommen dann erst einmal einen Schreck."
"Leider werden derzeit nicht viele Immobilien zum Kauf angeboten", sagt Wagner. "Der Markt ist immer noch relativ leer gefegt, weil die Nachfrage so hoch ist. Wohnraum fehlt, gerade in den Ballungsgebieten." Dort, wo die Menschen hinwollen - etwa am Stadtrand - sei es momentan sehr schwer, etwas zu finden.
Davon sollte man sich nicht entmutigen lassen. "Es hilft nichts: Man muss einfach alles durchkämmen."
Wagner empfiehlt noch, als Alternative zu den großen Playern auf regionalen Immobilienportalen im Netz zu suchen.
3. Werfen Sie einen Blick in die örtliche Zeitung
Nicht alles, was es auf dem Markt gibt, findet sich auch im Internet. Denn nicht jeder Verkäufer ist unbedingt netzaffin.
Julia Wagner rät, einen Blick in den Immobilienteil der Zeitung zu werfen. Das sei nicht mehr so erfolgversprechend wie früher, aber man könne immer noch Schnäppchen finden.
"Manche Verkäufer haben sich nicht ausreichend über den Wert ihrer Immobilie informiert und verkaufen deswegen zum Schnäppchenpreis", sagt Wagner. "Oder es ist ihnen nicht wichtig, einen Profit zu machen. Sie wollen ihre Immobilie einfach nur schnell verkaufen."
Ein Vorteil der Zeitungsanzeigen:
"Es gibt weniger Bewerber, weil der Immobilienteil der Tageszeitungen nicht mehr der erste Anlaufpunkt für Verkäufer ist", erklärt die Expertin. Dafür sei das Angebot aber eben auch zurückgegangen. Vielleicht haben Sie dort dennoch Glück.
"Häufig ist die Situation so: Eine Familie will vor der Einschulung der Kinder im Eigenheim sein", sagt Peter Burk. Ideal sei dann eine Immobilie von einer anderen Familie, deren Kinder das Haus verlassen haben - und die ihr Haus an eine andere Familie weitergeben möchte.
"Die Verkäufer möchten das Haus in guten Händen wissen. So etwas läuft von privat zu privat, ohne Makler. Es ist leider eher selten und schwierig zu finden", sagt Burk - doch ein Weg, auf solche Angebote zu stoßen, seien eben Anzeigen in der regionalen Zeitung.
4. Fragen Sie ruhig Freunde, Bekannte und Kolleginnen
Es gibt das Sprichwort: Beziehungen schaden nur dem, der sie nicht hat. Es mag vielleicht unfair erscheinen, aber persönliche Kontakte können ein aussichtsreicher Weg sein, ein Häuschen zu finden.
"In kleinen Gemeinden ist es oft so, dass man sich kennt, vom Sportverein, von der Feuerwehr. Da wird so ein Immobilienkauf gerne auch mal am Rande des Fußballplatzes angebahnt", weiß Burk.
Der große Vorteil:
Solche Weiterverkäufe sind dem Experten zufolge am vertrauenswürdigsten. "Hier wird nicht nur ein Objekt verkauft, sondern es werden auch Emotionen weitergegeben. Wenn die eigenen Kinder in dem Haus aufgewachsen sind, hängen Erinnerungen daran. Die Verkäufer wollen diese Erinnerung nicht verschleudern und den letzten Cent herausquetschen." Und die Immobilie sei oft gut in Schuss.
In Fachkreisen werden solche Objekte auch als Off-Market-Immobilien bezeichnet. Diese Objekte kommen gar nicht erst auf den Markt.
Burk beschreibt, wie so etwas in der Praxis ablaufen kann: "Die Eltern wollen verkaufen, die Kinder kennen Interessenten aus dem eigenen Umfeld, dann gibt es ein paar Telefonate und man wird sich einig."
Auch Julia Wagner hält solche Mund-zu-Mund-Empfehlungen gerade dann für lohnenswert, wenn man in seinem Ort oder Kiez wohnen bleiben möchte. Denn das kann beim Verkäufer ein Pluspunkt sein.
5. Versuchen Sie den Trick mit dem Zettel im Briefkasten
In vielen Gegenden ist es gängige Praxis: Junge Familien auf der Suche nach Eigentum werfen in der Nachbarschaft kleine Zettel ein. Sie stellen sich darin kurz vor und fragen, ob das Haus eventuell zum Verkauf stehen könnte. Falls ja: Man habe Interesse.
"Hier in Berlin werden häufig Wurfzettel in Briefkästen eingeworfen", berichtet Julia Wagner. "Diese Methode kann mit etwas Geduld durchaus erfolgversprechend sein."
Der Vorteil sei, dass man erst einmal der einzige Interessent sei. "Manchen Eigentümern kommt mit dem Wurfzettel vielleicht erst die Idee des Verkaufs", sagt Julia Wagner.
Worauf sollte man achten, wenn man Zettel einwirft?
"Ich würde zu Ehrlichkeit raten", sagt Peter Burk. "Am besten bleibt man sich treu und ist eher das Gegenteil von aalglatt." Gerade das könnte geschätzt werden.
"Wenn ich in dem Ort aufgewachsen bin, ist es etwas anderes, als fremd dort zu sein." Als Ortsfremder sollte man nicht zu fordernd auftreten. "Der Zettel sollte nicht die Tür eintreten und dem Empfänger auch Zeit zum Nachdenken geben", sagt Peter Burk.
6. Ein Makler ist kein Muss - kann aber manchmal helfen
Rund um den Job des Immobilienmaklers ranken sich noch immer Mythen und Missverständnisse. Der Vermittler bringt Käufer und Verkäufer zusammen. Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick:
Wer beauftragt den Immobilienmakler?
"Häufig beauftragt der Verkäufer den Makler", erklärt Renate Daum, Expertin für Geldanlage und Altersvorsorge bei der Stiftung Warentest. "Dann habe ich als Käufer keine Wahl, wenn ich mich für das inserierte Objekt interessiere."
Was kostet ein Makler?
Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Üblich sind Daum zufolge 5,95 bis 7,14 Prozent. Das sei von Bundesland zu Bundesland und zum Teil regional unterschiedlich. Die Höhe sei nicht vorgeschrieben. "Wenn derjenige, der den Makler beauftragt, gut verhandelt, kann es günstiger werden."
Wer bezahlt den Makler?
"Früher war es in manchen Bundesländern üblich, dass Verkäufer den Makler beauftragten, aber die gesamten Kosten dafür auf die Käufer abwälzten", berichtet Daum. "Das ist nicht mehr erlaubt."
Schließen sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler, teilen sie sich die Kosten, so die Expertin. "Beauftragt nur einer den Makler, muss er grundsätzlich zahlen. Höchstens die Hälfte der Kosten darf er abwälzen." Soweit die Theorie.
Als Käufer wird einem das in der Praxis aber kaum gelingen. Man könne dann zwar theoretisch vereinbaren, dass man die Kosten zur Hälfte aufteile, sagt auch Julia Wagner von Haus & Grund. "Gerade in der jetzigen Zeit ist der Käufer jedoch in einer schlechten Position und wird die Kosten für den Makler allein tragen müssen."
Wenn der Verkäufer den Makler beauftrage, wird er laut Wagner auf jeden Fall bis zu 50 Prozent der Kosten auf den Käufer übertragen.
Wann lohnt sich ein Makler für mich als Käufer?
Gerade im Moment kann es Wagner zufolge einen Vorteil bringen, einen Makler zu engagieren. "Der Makler kennt Leute, an die man sonst vielleicht nicht herankommt. Oder er hat Angebote, bevor sie auf den großen Portalen gelistet werden."
Sinnvoll könne ein Makler auch sein, wenn man als Käufer gar nicht vor Ort sei. Denn: "Der Makler kennt die Gegend, die Preise und seine Kunden", sagt Wagner.
Hat der Verkäufer den Makler engagiert, muss auch das für den Käufer nicht unbedingt schlecht sein. "Manchmal haben Eigentümer sehr hohe Preisvorstellungen, gerade wenn es um ein Eigenheim geht, mit dem sie emotional stark verbunden sind", sagt Renate Daum. "Ein Makler kann ihnen dabei helfen, die Immobilie realistischer einzuschätzen."
Wann muss ich den Makler bezahlen?
Der Makler geht immer in Vorleistung. "Er bekommt sein Geld nur, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wird", stellt Daum klar.
7. Vorsicht bei Zwangsversteigerungen und auffälligen Schnäppchen
Bei einer Zwangsversteigerung kommt eine Immobilie unter den Hammer, etwa weil ein Gläubiger nicht bezahlt hat. Kaufinteressenten können wie bei anderen Versteigerungen mitbieten.
Der Nachteil: Man kann die Immobilie in der Regel nicht besichtigen, so Julia Wagner.
Überhaupt ist der Preiskampf auf dem Immobilienmarkt längst auch bei Zwangsversteigerungen angekommen. "Früher war es möglich, dabei Schnäppchen zu machen." Heute müsse man gut hinschauen. "Es gibt auch bei Zwangsversteigerungen einfach so viele Interessenten, sodass die Gefahr besteht, dass der Preis unrealistisch hoch geboten wird."
Sollten sich die Zinsen bei 3,5 oder 4 Prozent einpegeln, könne sich das irgendwann ändern, sagt Wagner. Es könnte dann wieder mehr Zwangsversteigerungen geben, die Preise könnten sinken. Aber das sei aktuell noch nicht der Fall.
Die Expertin rät: "Um nicht die Katze im Sack zu kaufen, sollte man sich generell vor einer Versteigerung gut über die Immobilie informieren." Gutachten sollten durchgelesen und ihre Grundlage geprüft werden, um nicht daneben zu greifen.
Skepsis ist generell bei Objekten angesagt, die außergewöhnlich günstig erscheinen. "Fällt der Preis einer Immobilie im Vergleich zu anderen vergleichbaren Angeboten deutlich ab, sollte man Vorsicht walten lassen", warnt Wagner. Ein Gutachter, der auch versteckte Mängel erkennen könne, sei nicht nur dann eine gute Wahl.
Es könne aber auch Fälle geben, bei denen der Verkäufer zum Beispiel großen Zeitdruck habe, so Wagner. "Dann fällt der Kaufpreis manchmal auch etwas geringer als bei vergleichbaren Objekten aus."
8. Sparen Sie sich als Käufer eine Wertermittlung
Ein Immobiliengutachter ermittelt den Wert eines Hauses. Das kann laut Peter Burk eine vierstellige Summe kosten und dauert meist auch eine ganze Weile - Zeit, die man als Käufer gar nicht hat.
"Als Käufer brauche ich das nicht. Ich bekomme vom Verkäufer einen Preis genannt, und den muss ich im gegenwärtigen Markt in den meisten Fällen letztlich auch akzeptieren", stellt Burk klar. Der Verkäufer werde sich nicht von einem Preisgutachten beeindrucken lassen. "Der will in der Regel eine bestimmte Summe und fertig."
Eine Ausnahme könne sein, wenn wirklich eklatante und offensichtliche Mängel vorliegen. Der Keller ist feucht, die Heizung defekt. "Dann kann ich mich mit dem Verkäufer zusammensetzen und fragen: Kannst du mir noch entgegenkommen?" Aber: "Viele werden trotzdem Nein sagen."
