Steigende Zinsen: Können Sie sich eine Immobilie leisten?

München/Lübeck - Inflation, gestiegene Zinsen und ein heiß gelaufener Immobilienmarkt: Die Finanzierung von Eigentum ist eine echte Herausforderung. Wir erklären, ob - und wie - Sie trotzdem erfolgreich sein können.

Der beste Zeitpunkt ist noch immer: jetzt. Das gilt auch für die Immobilienfinanzierung - auch wenn die Zinsen in diesem Jahr sehr deutlich gestiegen sind. Wer es sich leisten kann, sollte mit dem Traum von Eigenheim nicht warten.

Doch was können Sie sich überhaupt leisten? Hier erfahren Sie alles, um die vielleicht wichtigste finanzielle Entscheidung Ihres Lebens treffen zu können.

Wie haben sich die Bauzinsen entwickelt?

Die Bauzinsen sind seit Jahresbeginn rasant gestiegen. Die Zinsen für zehnjährige Darlehen hätten sich vervierfacht, von rund einem Prozent auf aktuell rund 4 Prozent, so der Kreditvermittler Interhyp.

Zum Vergleich: "So hoch waren die Konditionen für Kredite mit 10-jähriger Zinsbindung zuletzt 2011", sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp.

"Die Baufinanzierungszinsen sind in diesem Jahr so heftig gestiegen wie noch nie zuvor innerhalb einer so kurzen Zeit", sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Vermittlers Dr. Klein.

Die Zeitschrift "Finanztest" untersucht jeden Monat die Zinsen für Darlehen. Der Zinsanstieg habe sich im Oktober weiter beschleunigt.

Im Schnitt kosten Hypothekendarlehen mit 10 bis 20 Jahren Zinsbindung inzwischen mehr als 4 Prozent Zinsen im Jahr, heißt es auch in der Ausgabe (12/2022) - "schlechte Nachrichten für Immobilienkäufer". Ein solches Zinsniveau verteuert Finanzierungen deutlich.

Wichtig zu wissen: Die Angaben zu den Zinsen sind Durchschnittswerte.

Geht das jetzt in dem Tempo so weiter?

Nach dem starken Anstieg könnte es nun wieder zu zeitweisen Schwankungen und Konditionsrückgängen kommen, so Interhyp. Aber: Man sehe keine Anzeichen für eine Trendumkehr.

"Trotz der drohenden Rezession wollen die Notenbanken ein hohes Tempo bei den Zinsanhebungen im Herbst und Winter beibehalten", sagt Mirjam Mohr. "Auch wenn viele Institute die erwarteten Leitzinserhöhungen zum Teil bereits eingepreist haben, müssen Immobilienkäuferinnen und -käufer weiter mit leicht höheren Bauzinsen rechnen."

Wie stark die Zinsen mittel- und langfristig stiegen, sei derzeit besonders schwierig zu prognostizieren, sagt Michael Neumann von Dr. Klein. Er rechnet mit einer moderaten Steigerung im Vergleich zu 2022. Eines sei aber klar: "Von dem extrem niedrigen Zinsniveau der letzten Jahre haben wir uns deutlich entfernt - diese Phase ist vorbei und wird so auch nicht wiederkommen."

Welches Volumen an Immobilienkrediten ist derzeit vergeben?

Ende 2021 hatten die Banken Kredite für den Wohnungsbau von insgesamt rund 1,68 Billionen Euro vergeben, so Daten von Statista Der Wert ist demnach in den vergangenen Jahren stetig gestiegen.

Im ersten Halbjahr 2022 lag die durchschnittliche Kreditsumme für den Bau oder Kauf einer Immobilie laut Interhyp bei rund 379 000 Euro. Dr. Klein nennt einen Durchschnitt von 311 000 Euro (Stand: September 2022). Bis Februar 2022 sei die Darlehenshöhe auf 359 000 Euro gestiegen, seitdem reduziere sie sich deutlich.

Wie läuft die Finanzierung mit Immobilienkredit ab?

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg rät zu einem klassischen Annuitätendarlehen. Kreditnehmer zahlen dabei eine feste monatliche Rate, die sogenannte Annuität. Sie setzt sich aus Tilgung und Zinszahlung zusammen. Anfangs ist der Zinsanteil noch sehr hoch, im Lauf der Zeit dreht sich dieses Verhältnis um - weil Sie den gleichen Sollzinssatz auf eine immer geringere Restschuld zahlen.

Ein Immobilienkredit hat folgende Parameter:

Bei einem sogenannten Volltilgerdarlehen wird der Kredit innerhalb der festgelegten Laufzeit abbezahlt. Eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Kredit wird also nicht notwendig.

Ist nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld offen, wird wiederum eine Anschlussfinanzierung nötig. Das ist häufig der Fall.

Mit einem Forward-Darlehen sichert man sich für den Anschlusskredit bereits ganz am Anfang der ersten Finanzierung einen bestimmten Zins. Ob das sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal sagen - es hängt von der Zinsentwicklung ab. Steigen die Zinsen, hat man einen Vorteil. Sinken die Zinsen, zahlt man trotzdem mehr.

Wichtig: Verbraucherschützer empfehlen auf jeden Fall, jährliche Sondertilgungen zu vereinbaren. So können unter anderem Erbschaften und Tantiemen zur Tilgung genutzt werden. Laut der Zeitschrift "Finanztest" gibt es derzeit 5 Prozent Sondertilgung pro Jahr ohne Aufschlag. Auch 10 Prozent sind bei einigen Anbietern kostenlos drin.

Wer noch mehr Spielraum möchte, kann statt einem fixen Annuitätendarlehen auch einen flexiblen Kredit wählen. Hier lässt sich zum Beispiel zusätzlich die Ratenhöhe ändern.

Vorsicht hohe Gebühren: Verbraucherschützer raten von Kombinationen aus Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder Investmentfonds mit Darlehen in fast allen Fällen ab. Zu teuer, zu unflexibel.

Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf an?

Interessenten dürfen nicht allein mit dem angebotenen Preis für ein Objekt rechnen. Die Gesamtkosten setzen sich so zusammen:

Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel brauche ich?

Je mehr Eigenkapital, umso besser. Denn damit verringert sich die Summe, die man als Kredit aufnehmen muss. Wer kein oder wenig Eigenkapital aufbringt, hat folgende Nachteile:

Aus diesen Gründen raten Verbraucherschützer, Sparverträge lieber zu kündigen, um damit den Eigenkapitalanteil zu erhöhen.

Faustregel: Das Ersparte sollte mindestens für die Nebenkosten reichen. Das wäre dann eine 100-Prozent-Finanzierung. Entscheidend sei, ob der Kreditnehmer die Raten dauerhaft bezahlen kann, erklärt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Wer kein absolut sicheres und hohes Einkommen hat, sollte mindestens 10 und am besten 20 Prozent des Kaufpreises mitbringen. Dazu raten unter anderem die Experten der Zeitschrift "Finanztest".

Bei Interhyp brachten die Kundinnen und Kunden beim Bau oder Kauf im ersten Halbjahr 2022 durchschnittlich rund 159 000 Euro Eigenkapital ein - ein Plus von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahreshalbjahr.

Immobilienkredit: Welche monatliche Rate kann ich mir leisten?

Diese Rechnung ist Voraussetzung dafür, um die maximale Höhe des Darlehens zu ermitteln. Es kommt also darauf an, alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen.

Alternativ lässt sich addieren, was man binnen eines Jahres an Kaltmiete gezahlt und zusätzlich gespart hat. Nur dieses Geld steht zur Verfügung, wenn Sie Eigentümer sind und den Kredit abbezahlen müssen.

Wichtig ist aber auch der Blick in die Zukunft: Wie ändern sich Einnahmen und Ausgaben, wenn man in Eigentum lebt? Danach kann man den derzeitigen monatlichen Überschuss anpassen.

Richtwert: Die Kreditrate sollte nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Schließlich kostet die Lebenshaltung auch Geld. Außerdem möchte man sich durchaus noch die eine oder andere nette Anschaffung leisten können.

Wichtig: Man sollte die Kreditrate dauerhaft tragen können. Dabei sind eine Reihe von kritischen Punkten zu berücksichtigen:

Wann möchten Sie Ihr Darlehen getilgt haben?

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg rät, möglichst schon einige Jahre vor Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Denn auch ohne Schulden kostet die Immobilie weiter Geld, etwa für Instandhaltungen.

Faustregel: Für den Werterhalt der Immobilie sollte man jährlich rund 2 Prozent des Wertes der Bausubstanz einkalkulieren. Die Bausubstanz ist der Immobilienwert minus den Grundstückswert.

Grundsätzlich empfiehlt es sich schon von Anfang an möglichst viel zu tilgen. Faustregel der Stiftung Warentest: Mindestens 2 und besser 3 Prozent Tilgung sollte man sich im Jahr leisten können.

Welche Laufzeit ist beim Immobilienkredit die beste Option?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, weil niemand der Entwicklung der Zinsen seriös voraussehen kann.

Die Stiftung Warentest rät zu einer möglichst langen Zinsbindung, weil die Zinsen im langjährigen Vergleich immer noch niedrig seien. Der Kredit sei dann zwar teurer, biete aber mehr Sicherheit.

Hier kommt es allerdings auch darauf an, wie schnell man von den Schulden herunterkommt. Wer rasch tilgt, braucht in der Regel keine überlange Zinsbindung, so die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Finanzierungsprofi Niels Nauhauser erklärt: "Wer viel tilgt, für den sind 10 Jahre völlig ausreichend. Wer dagegen wenig tilgen kann, den kann ein Zinsanstieg härter treffen. Das Risiko kann man dann mit einer längeren Laufzeit reduzieren."

Der Verbraucherschützer rät auf jeden Fall dazu, nur Angebote mit einer festen Laufzeit anzufragen. "Die Banken tun alles, um sich dem Zinswettbewerb zu entziehen." Sie bieten oft nicht ein Darlehen an, sondern mehrere kombinierte Kredite – zum Beispiel einmal mit 15 Jahren Laufzeit und einmal mit 5 Jahren Laufzeit. Finger weg.

Zehn Jahre nach Auszahlung des Kredits besteht ohnehin ein Kündigungsrecht, unabhängig von der Laufzeit. Die Frist beträgt dafür sechs Monate. Auch Sondertilgungen sind dann möglich.

Die beste Zeit für die Finanzierung von Immobilien ist noch immer jetzt - auch wenn die Zinsen in diesem Jahr kräftig gestiegen sind.

Die durchschnittliche Zinsbindung beim Bau oder Kauf liegt dem Vermittler Interhyp zufolge bei 14,1 Jahren. Dr. Klein nennt rund 15 Jahre. Die Laufzeit des Kredits ist aber in der Regel länger. Für die Restschuld wird ein neuer Kredit nötig.

Wie lässt sich die maximale Kreditsumme berechnen?

Wer seinen voraussichtlichen monatlichen Überschuss ermittelt hat, kann daraus die maximale Monatsrate für den Kredit ableiten. Daraus wiederum lässt sich die Höhe des Darlehens bestimmen.

Die maximale Summe lässt sich mit Rechnern im Internet ermitteln, zum Beispiel von der Stiftung Warentest der FMH-Finanzberatung oder mit dem Hypothekenrechner von Zinsen-berechnen.de. Hierzu gibt man noch verschiedene andere Werte an, etwa den Sollzinssatz.

Wer mit den Rechnern herumspielt, stellt fest: Die Werte hängen miteinander zusammen. Verändert man Zinssatz, Tilgungsrate und monatliche Rate, ändert sich auch die Darlehenssumme.

Dazu schauen wir uns ein paar Beispiele an:

Die Beispiele zeigen: Der Anstieg der Zinsen hat große Auswirkungen auf die Immobilie, die Sie sich am Ende leisten können - oder eben nicht mehr. Kompensieren lässt sich der Anstieg durch eine höhere Monatsrate. Aber gerade die lässt sich nicht beliebig erhöhen.

Für viele Interessenten bedeutet das derzeit: Durch den jüngsten Zinsanstieg platzt der Traum vom Eigenheim.

Erinnerung: Je mehr Eigenkapital, umso geringer der Zinssatz.

Wenn Sie die maximale Darlehenssumme ermittelt haben, wissen Sie, was Sie sich leisten können. Addieren Sie nun das Eigenkapital hinzu, ergibt sich die Summe, die Sie maximal für die Immobilie inklusive Nebenkosten und Sanierungsmaßnahmen ausgeben können.

Wie finde ich die besten Immobilienkredite?

Die Unterschiede bei den Zinsen können gewaltig sein. Wer nicht vergleicht, hat am Ende seiner Finanzierung womöglich mehrere Zehntausend Euro zu viel bezahlt.

Die "Finanztest"-Experten raten, sich mehrere Angebote einzuholen, etwa von einem Kreditvermittler, der regionalen Bank und der eigenen Hausbank. Bei Vermittlern sollte man nachfragen, ob auch die Angebote regionaler Anbieter gelistet sind. Kreditsumme, Ratenhöhe, Zinsbindung und Rückzahlungsmodalitäten sollten immer gleich sein.

Wovon hängt der Zinssatz ab, den die Bank mir konkret bietet?

Der finale Zinssatz, den ein Kreditnehmer bekommt, bewegt sich zwar in einer bestimmten Spanne. Er hängt aber von individuellen Faktoren ab. Dazu zählen etwa:

"Der wichtigste Faktor ist das Verhältnis des Darlehens zum Immobilienwert, der sogenannte Beleihungsauslauf", erklärt Kai Weber, Finanzierungsexperte bei Dr. Klein. "Je geringer der Anteil des Kredits am Wert der Wohnung oder des Hauses ist und je mehr Eigenkapital eingebracht wird, umso günstiger fällt der individuelle Zinssatz aus."

Der Grund: Die Bank geht dann ein kleineres Risiko ein, ihr Geld zu verlieren und gewährt deshalb günstigere Konditionen.

Wie sinnvoll ist ein Bausparvertrag?

Wer noch nach einer Immobilie sucht und erst in einigen Jahren Finanzierungsbedarf hat, dem wird oft ein Bausparvertrag verkauft. Das Kalkül könnte hier sein: Die Zinsen werden eher steigen. Also sichert man sich schon jetzt einen niedrigen Zinssatz.

Das sei vom Prinzip her richtig gedacht, sagt Niels Nauhauser. "Aber wenn eben jetzt gerade Finanzierungsbedarf besteht, ist ein Sparvertrag das falsche Produkt." Der Experte rät, allenfalls für zukünftige Renovierungen Bausparverträge in Betracht zu ziehen.

Was ist eine Bausparsofortfinanzierung?

Bei einer Bausparsofortfinanzierung handelt es sich um eine Kombination aus einem Darlehensvertrag und einem Bausparvertrag. Das Darlehen wird in der Regel nicht getilgt, man bezahlt nur die Zinsen. Die Restschuld bleibt in voller Höhe bestehen. Man spart zunächst an, oft durch eine größere Einmalzahlung und monatliche Sparraten.

Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags bezahlt man somit Zinsen und Bausparraten. Ist das erforderliche Guthaben eingezahlt, wird der Vertrag zugeteilt. Dann darf man das Bauspardarlehen beantragen, dessen Konditionen bereits feststehen. Dieses Darlehen löst das tilgungsfreie Darlehen ab. Das Argument der Anbieter: Die Zinsen stehen hier für einen sehr langen Zeitraum fest.

Lohnt sich das?

"Bei Bauspar-Kombinationen würde ich zu großer Vorsicht raten", sagt Nauhauser. "Diese Produkte sind meist teurer und komplexer und nach unserer Erfahrung im Regelfall nicht vorteilhaft." Ein normales Annuitätendarlehen mit ähnlicher Zinsbindung ist meist sinnvoller.

Baufinanzierung: Welche Förderung kann ich bekommen?

Beim Bau oder Kauf einer Immobilie kann man sich in einigen Fällen finanziell unterstützen lassen. Man muss immer einen Antrag stellen und prüfen, ob man für die jeweilige Förderung in Frage kommt.

Hier ein Überblick:

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