Fassaden in Neuselsbrunn: Ist Vonovia gar nicht zuständig?
24.1.2019, 10:13 Uhr
Die Sache ist verzwickt. Die fünf Hochhäuser sind Teil einer Gesamt-Eigentümergemeinschaft mit insgesamt zwölf Objekten in Neuselsbrunn. Wegen der großen Zahl von Wohnungen - offenbar handelt es sich um insgesamt rund 900 Einheiten - werden die zwölf Häuser seit dem Jahr 2000 von der Hausverwaltung so behandelt, als handele es sich um jeweils eigenständige Eigentümergemeinschaften. Die Vonovia Immobilien Treuhand beruft sich dabei auf eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung.
Dieser Logik folgend, erfolgte auch die regelmäßige Neuwahl des Verwalters seit vielen Jahren nicht durch eine Gesamtversammlung der Miteigentümer aller zwölf Einheiten. Vielmehr ließ sich die VIT jedes Mal von den zwölf Einheiten einzeln wiederwählen - zuletzt im Jahr 2014 für den Zeitraum April 2015 bis April 2020.
Genau das sei aber unzulässig gewesen, sagt der Nürnberger Rechtsanwalt Klemens Geiger, der zwei Wohnungseigentümer aus den fünf Neuselsbrunner Hochhäusern vertritt. Und der Jurist scheint gute Karten zu haben. Denn auch das Amtsgericht Nürnberg geht "von einer Nichtigkeit der Verwalterbestellung aus", heißt es in einer Verfügung des Gerichts vom 14. Januar dieses Jahres. Mit anderen Worten: Die Vonovia Immobilien Treuhand hätte weder als Verwalterin der Hochhäuser auftreten noch den Beschluss zum Fassadenabriss herbeiführen dürfen - und schon gar nicht den Abriss durchführen lassen dürfen.
Führungslosigkeit "eine Katastrophe"
Diesen Beschluss zum Fassadenabriss hat Geiger inzwischen angefochten. Die Entscheidung des Amtsgerichts dazu steht noch aus. Doch die Führungslosigkeit der Eigentümergemeinschaft hält der Anwalt für "eine Katastrophe", weil sie ohne Verwaltung faktisch handlungsunfähig ist. Dabei drängt die Zeit, wenn die Hochhäuser nicht auch noch im Winter 2019/20 ohne wärmedämmende Fassaden dastehen sollen.
Anwalt: Brandgefahr in Neuselsbrunn nur vorgetäuscht
Dreh- und Angelpunkt ist das neue Brandschutzkonzept, das es nach wie vor nicht gibt, sagt Geiger und beruft sich dabei auf eine Auskunft der städtischen Bauaufsicht. Ein erfahrenes Ingenieur-Büro könnte das in vier Wochen hinbekommen, meint der Rechtsanwalt. Nochmal vier Wochen dürften über den Genehmigungsprozess bei der Stadt Nürnberg ins Land gehen.
Erst mit dem städtischen Plazet in der Tasche könnte die Eigentümergemeinschaft überhaupt Angebote geeigneter Baufirmen einholen. Auch das wird seine Zeit in Anspruch nehmen, zumal die Firmen angesichts des aktuellen Baubooms nicht gerade auf die Neuselsbrunner warten.
Klemens Geiger drängt deshalb darauf, dass möglich bald ein Ersatzzustellungsbevollmächtigter gerichtlich eingesetzt wird. Eine Person aus dem Kreis der Wohnungseigentümer sei dazu bereit, diese Aufgabe zu übernehmen. Dieser Bevollmächtigte könnte unter anderem die Entscheidungen des Amtsgerichts für die Eigentümergemeinschaft vorläufig entgegennehmen und zeitnah eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Deren kurze Agenda: Wahl eines neuen Verwalters, Wahl eines Verwaltungsbeirates. Zeitbedarf unter dem Strich: sicher weitere vier Wochen.
Die Vonovia Immobilien Treuhand wiederum sieht sich nach wie vor als rechtmäßig bestellte Verwalterin der Neuselsbrunner Gemeinschaft. Entscheidend sei, dass die zwölf Untergemeinschaften keine eigenen Unterverwalter, sondern "ein und denselben Gesamtverwalter gewählt" hätten, argumentiert die Kölner Kanzlei Jennißen und Partner, von der die Vonovia Immobilen Treuhand auch in diesem Klageverfahren vertreten wird.
Bisherige Rücklagen sind aufgebraucht
Dies unterstreiche auch der Verwaltervertrag, der für die Gesamtgemeinschaft als Ganzes geschlossen worden sei. Somit sei die VIT "wirksam zur Verwalterin bestellt worden". Das Amtsgericht sieht dies nach wie vor anders.
Sollte das Gericht den Eigentümerbeschluss zum Fassadenabriss von Ende Oktober 2018 vor diesem Hintergrund für nichtig erklären, dann könnte sich die Schadenersatz-Frage völlig neu stellen. Bisher steht im Raum, dass die VIT den sofortigen Abriss herbeigeführt hat, obwohl dies möglicherweise gar nicht notwendig war – etwa weil die Stadt Nürnberg dies zu keinem Zeitpunkt per Bescheid angeordnet hatte. Im Falle einer Nichtigkeit der Verwalterbestellung wäre die VIT wohl überhaupt nicht dazu berechtigt gewesen, den Fassadenabriss zu veranlassen. Auch diese Frage wird vermutlich in absehbarer Zeit die Gerichte beschäftigen.
In jedem Fall aber haben die Wohnungseigentümer der fünf Neuselsbrunner Hochhäuser ein wirtschaftliches Problem. Die bisherigen Rücklagen wurden für Gerüststellung und Abrissarbeiten weitgehend aufgebraucht. Der Aufbau der Fassade wird aber ebenfalls erhebliche Mittel verschlingen, die irgendwie finanziert werden müssen.
Die Vonovia Immobilien Treuhand (VIT) hätte weder als Verwalterin der Hochhäuser auftreten noch den Beschluss zum Fassadenabriss herbeiführen dürfen.
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