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Trotz Wohnungsnot: Häuser auf dem Land häufig leerstehend

Ideen gegen Ödnis - Gemeinden müssen Strategien entwickeln - 04.10.2019 10:50 Uhr

Während am Ortsrand weiter Baugebiete ausgewiesen werden, drohen manche Ortskerne zu veröden. (Symbolbild) © Claudia Lehner


Die Miete für eine 90-Quadratmeter-Wohnung derzeit in der Unistadt Erlangen: 1000 Euro aufwärts, kalt. Fährt man von Erlangen aus 30 Kilometer aufs Land, sieht die Lage rasch anders aus: Noch immer Mittelfranken, noch immer Boomregion, doch es gibt leerstehende Wohnung und Häuser, besonders in alten Ortskernen. Die Gründe: die Enkel und das Alter.


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Scheinfelds Bürgermeister Klaus Seifert stutzt: Leerstand in seiner Gemeinde? "Das letzte Baugebiet ist nach eineinhalb Jahren komplett verkauft gewesen", sagt er. Doch, ja, natürlich gebe es im Kern des 4500- Einwohner-Städtchens im Landkreis Neustadt/Aisch-Bad Windsheim leere Häuser. Warum, das könne er leicht sagen: Einige heben ihr Haus oder ein freies Baugrundstück für die Enkel auf. Zugleich seien Gebäude oft sehr sanierungsbedürftig. Seifert ist das wichtig und er hebt die Stimme: "Die Marktsituation auf dem Land ist völlig anders als in der Großstadt." Zu sehr, meint der Bürgermeister, werde beim Thema Wohnungsnot nur aus urbaner Sicht argumentiert.

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Horrormieten versus Teil-Leerstand 

Seifert macht eine einfache Rechnung auf, die den Erlanger Wohnungssuchenden erröten lassen würde. Sechs Euro koste durchschnittlich der Wohnungsquadrameter in seinem Ort. Bei 90 Quadratmetern bekommt man also eine Wohnung für 540 Euro kalt. Für Investoren bedeute das aber zugleich: Bei dieser Einnahmeerwartung werde ein altes Haus, manchmal unter Denkmalschutz, nur selten angepackt.


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Diese kuriose Situation – Horrormieten in der Stadt versus Teil-Leerstand auf dem Land – bezeichnet der Erlanger Geographie-Professor und Regionalforscher Tobias Chilla als typische Erscheinung: "Die Annahme, dass es in Zeiten von Wohnungsnot keine Leerstände gibt, die ist falsch." In großen Städten handle es sich dabei anders als in ländlichen Regionen eher um "Spekulationsobjekte". Die kommunale Beratungsgesellschaft Cima nennt zwei bis drei Prozent Leerstand als völlig normal. Wenn es den nicht gebe, könne niemand sich eine neue Wohnung suchen, so Fabian Böttcher vom Cima-Institut Hannover.

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"Dann kollabiert das Dorf"

Regionalforscher Chilla lenkt den Blick auf völlig andere Bedingungen auf dem Land im Gegensatz zur Stadt. In den großen Stadtverwaltungen existiere eine professionelle Bodenbevorratung, Leerstände werden erfasst, das Thema Wohnraum werde systematisch gemanagt.

Anders in kleinen Gemeinden mit vielleicht 3000 Einwohnern. "Da sind die Bürgermeister ehrenamtlich, die Verwaltung besteht nur aus wenigen Mitarbeitern", sagt Chilla. Es gebe Gemeinden, "da hat man sich seit 40 Jahren keine Gedanken gemacht, wie man sich weiterentwickelt". Für den Professor ganz entscheidend ist die Frage, ob sich Orte ein Ziel für ihre Entwicklung vorgeben. Ohne Strategie kommt es zum Leerstand im Kern, während außen Baugebiete wuchern. Der Experte warnt davor, zu stark auszuweisen: "Wenn man Hunderte von Bauparzellen in einem kleinen Ort plant, dann kollabiert das Dorf."

Hermann Ulm, Forchheimer Landrat, nennt das immer neue Schaffen von Baugebieten am Ortsrand "ein Rezept der 80er Jahre" und winkt ab. Ulm ist nicht nur Landrat, sondern war zuvor Bürgermeister des kleinen Dorfes Kunreuth und als Lehrbeauftragter am Institut für Geographie der Erlanger Universität tätig. Fachgebiet: nachhaltige Regionalentwicklung.

 "Es braucht einen Kümmerer"

Ulm weiß also, wovon er redet und hat seit 2014 die Aufgabe, sein Wissen im Landkreis anzuwenden. Er fasst das Probleme des Leerstandes bei gleichzeitiger Wohnungsnot zusammen: "Das Elternhaus im Ort steht leer, und das eigene Haus haben die Nachkommen am Ortsrand gebaut." Dass das leere Gebäude oft nicht auf den Markt kommt, sei eine Mischung aus Gefühl und fehlendem Marktgespür: "Manche wollen das Elternhaus nicht verkaufen, andere haben viel zu hohe Preiserwartungen."

Für Ulm ist klar: "Da muss mit den Leuten reden, schauen, dass der Bäcker und der Apotheker im Ort bleiben." Geographie-Professor Tobias Chilla assistiert: "Es braucht einen Kümmerer, der mit den Hauseigentümern redet."

Der Bürgermeister muss also viele Stunden bei Kaffee und Kuchen einplanen, doch der Aufwand lohnt sich. Ludwig Eisenreich, Bürgermeister von Berching im Landkreis Neumarkt, hat ab 2008 den Leerstand im Ortskern angepackt. Nachdem alle Eigentümer angeschrieben und zu einer Versammlung gebeten worden waren, wurde klar, dass die Quote von verwaisten Häusern und Wohnungen in der Altstadt bei 20 Prozent lag. Förderprogramme wurden den Eigentümern erläutert. Zudem legte die Gemeinde ein Fassadenprogramm auf, das eine Sanierung mit bis zu 50.000 Euro bezuschusste. "Wahnsinnig gut wurde das angenommen", sagt Eisenreich heute. Er kann sich entspannt zurücklehnen: 60 Prozent der Summe bekommt die Gemeinde über einen Fördertopf des Freistaates wieder zurück. In der Altstadt Berchings wurde der Leerstand so weitgehend beseitigt.

Bauzwang als Lösung?

Eisenreichs Amtskollege Klaus Seifert denkt derweil laut über einen Bauzwang für ungenutzte Grundstücke nach. Man könne Bauland nach zwei Jahren, in denen nichts passiert, wieder in ein sogenanntes Gartengrundstück umwandeln. Mancher Besitzer würde dann überlegen, ob er nicht doch bauen will. Aber, so Seifert, "hier ist der Gesetzgeber gefragt". Schließlich sei das ein erheblicher Eingriff in Eigentumsrechte.

Professor Chilla sieht trotz einzelner Probleme die Metropolregion Nürnberg in einer komfortablen Lage: "Der ländliche Raum bei uns ist sehr stark, etwa im Vergleich zu Frankreich." Die Region sei mit einer "hochproduktiven Wirtschaft" auch auf dem Land gesegnet. Chilla betont: "Einen an sich unattraktiven Ort – das gibt es nicht." Man könne "überall" etwas draus machen. Aber: Eine Gemeinde müsse sich auch "schön machen wollen".

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