Rechte, Urteile, Tipps
11 Dinge, die Sie zur Mieterhöhung wissen müssen
14.5.2024, 14:51 Uhr
Mit steigenden Preisen müssen wir leben, auch beim Wohnen zur Miete. Hier gibt es allerdings eine Besonderheit: Mieterhöhungen sind gesetzlich geregelt, und zwar im Paragrafen 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches, kurz BGB. Die Regelungen schützen Mieter vor allzu hohen Sprüngen.
1. Wie stark darf die Miete maximal steigen?
Die Miete einfach jedes Jahr verdoppeln? Das ist Vermietern nicht erlaubt. Das Gesetz enthält klare Grenzen:
- Die Miete darf nur um bis zu 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen.
- In Ballungsgebieten sind es höchstens 15 Prozent.
Ballungsgebiete sind laut BGB Gegenden, in denen "die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (...) gefährdet ist."
Welche Gebiete das sind, wird von den Landesregierungen festgelegt.
Wichtig: Der Eintritt der letzten Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen. Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem Sie der Mieterhöhung zugestimmt haben und diese in Kraft getreten ist.
2. Welche Grenzen gibt es für Mietsteigerungen?
Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin muss die neue Miete begründen. Möglich ist das mit:
- vergleichbaren Wohnungen
- dem Mietspiegel, den eine Gemeinde erstellt
- der ortsüblichen Vergleichsmiete - also der Miete, die für vergleichbaren Wohnraum in der jeweiligen Gemeinde oder der näheren Umgebung üblich ist (§ 558 Abs. 2 BGB)
"Als Obergrenze für Mieterhöhungen gilt die ortsübliche Vergleichsmiete", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Das heißt: Will Ihr Vermieter mehr, als andere Mieter für vergleichbare Wohnungen im Durchschnitt zahlen, müssen Sie sich das nicht gefallen lassen.
3. Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Wie hoch die Vergleichsmiete für eine Wohnung ist, zeigt in der Regel der Mietspiegel. Laut BGB (Paragraf 558c) können Mietspiegel für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. Sie sollen alle zwei Jahre aktualisiert werden. Großstädte veröffentlichen sie oft im Internet.
Der Vorteil: Bei Online-Mietspiegelrechnern müssen Sie bei einer Suche die Daten Ihrer Wohnung eingeben. Dazu gehören vor allem:
- Straßenname
- Hausnummer
- Baujahr
- Quadratmeterzahl
Dann bekommen Sie angezeigt, wie viel die Wohnung laut Mietspiegel durchschnittlich kostet.
Nicht immer liegt der Spiegel digital vor. Dann ist es schwieriger, die ortsübliche Vergleichsmiete herauszufinden. Helfen können in diesem Fall die Gemeindeverwaltung und Mietervereine.
4. Wann ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen?
Manche Mieten passen sich automatisch an, weil Vermieter und Mieter das von vornherein vereinbart haben. Es handelt sich um:
- Staffelmietverträge
- Indexmietverträge
"In diesen Fällen ist eine Mieterhöhung darüber hinaus nicht möglich", sagt Julia Wagner. Auch das regelt das BGB, genauer die Paragrafen 557a und 557b.
Wichtig: Bei Staffelmietverträgen dürfen weder die erste noch die später vorgesehenen Mieten höher liegen als nach den gesetzlichen Regeln zulässig, erklären die Experten der Stiftung Warentest.
Das heißt: Es ist nicht zulässig, dass die Miete weit über dem Mietspiegel liegt. Das gilt auch für jede folgende Stufe.
In Staffelmietverträgen sind meist jährliche Steigerungen der Miete vereinbart. Da kann es passieren, dass Mieter nach drei, vier, fünf Jahren unter Umständen zu viel bezahlen.
Gut zu wissen: Die Indexmiete ist in der Regel an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Die Anpassung der Miete ist bei Indexmietverträgen auch Pflicht, wenn die Lebenshaltungskosten mal sinken sollten.
5. Muss mich der Vermieter vor der Erhöhung fragen?
Ja. Die erhöhte Miete ist erst fällig, nachdem Sie zugestimmt haben.
Mit der Prüfung dürfen sich Mieterinnen und Mieter aber nicht ewig Zeit lassen: Bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zugang des Schreibens folgt, müssen sie einer berechtigten Mieterhöhung zugestimmt haben.
Beispiel: Bei Ankündigung der Mieterhöhung im Oktober müssen Sie bis spätestens Ende Dezember zustimmen. Die Mieterhöhung wäre dann zum 1. Januar wirksam.
Wichtig: Da die Frist für die Zustimmung in der Regel abläuft, bevor die erhöhte Miete zu zahlen ist, sollten Mieter nicht einfach nur stillschweigend den Dauerauftrag anpassen, warnt die Stiftung Warentest. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vermieter nicht rechtzeitig von der Zustimmung erfährt.
Übrigens: Ein Widerrufsrecht gibt es bei Mieterhöhungen nicht.
6. Was passiert, wenn ich nicht zustimme?
Bekommen Vermieterinnen oder Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht, können sie vor Gericht klagen.
Auch dafür gilt eine Frist. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist eingelegt werden.
Wird die Klage zu spät eingereicht, muss sie abgewiesen werden. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin (Urteil vom 28.12.2020, Az.: 67 S 330/20). Die Versäumnis der Frist ist im Prozess nicht heilbar. Soll heißen: Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben.
7. Was gilt, wenn das Haus modernisiert wurde?
Eine bessere Dämmung, neue Fenster oder eine moderne und energiesparende Heizungsanlage - an solchen Investitionen kann der Vermieter Sie beteiligen.
"Vermieter dürfen die Kosten einer Modernisierung grundsätzlich auf Mieter umlegen", sagt Wagner.
Aber: Damit Mieter wissen, was auf sie zukommt, müssen Vermieter ihnen schon im Vorfeld mitteilen, wie hoch die Mieterhöhung ausfällt.
Vermieter dürfen seit 2019 bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Vorher waren es 11 Prozent.
8. Gibt es weitere Grenzen bei den Modernisierungskosten?
Ja. Die Miete darf durch eine Modernisierung nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren steigen.
Der Maximalbetrag beträgt sogar nur 2 Euro, wenn die Ausgangsmiete bei unter 7 Euro pro Quadratmeter lag.
"Damit sollen Luxusmodernisierungen ausgeschlossen werden", sagt Julia Wagner.
Treiben Vermieter die Ausgaben absichtlich in die Höhe, ist die ganze Erhöhung ungültig, entschied das Landgericht Berlin (Urteil vom 06.09.2018, Az.: 67 S 342/18).
In dem Fall wollte der Vermieter die Fenster austauschen und das Gebäude dämmen lassen. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Vermieter und die beauftragte Firma zusammenarbeiteten, um ihren Gewinn zu steigern. Die Erhöhung sei daher sittenwidrig.
9. Sind die Mieterhöhungen immer gerechtfertigt?
Trotz der eigentlich klaren gesetzlichen Regelungen im BGB bieten Mieterhöhungen oft Anlass zu Streit zwischen Mietern und Vermietern.
Nicht selten sind Mieterhöhungen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes falsch und damit eigentlich unwirksam.
Drei Beispiele:
- Vermieter oder Vermieterinnen ordnen die Miete falsch ein, weil sie von einer guten Lage statt von einer mittleren Lage ausgehen.
- Sie schätzen die Ausstattung der Wohnung besser ein, als sie in Wirklichkeit ist.
- Sie berufen sich auf einen ungültigen Mietspiegel.
Sind der Vermieter oder die Vermieterin der Meinung, sie hätten alles richtig gemacht, müssen Mieter, die anderer Ansicht sind, ihnen das beweisen. Wenn sich beide Parteien nicht einigen können, hat das zuständige Gericht das letzte Wort.
10. Was kann ich bei Zweifeln tun?
Wer Zweifel an der Wirksamkeit einer Mieterhöhung hat, sollte sich rechtlichen Rat holen. Ob ein Mieterhöhungsverlangen formal wirksam ist, können Laien in der Regel nicht zuverlässig beurteilen.
Tipp: Lassen Sie sich vom Mieterverein oder von einem Mietrechtsanwalt beraten, bevor Sie auf das Schreiben des Vermieters reagieren, rät die Stiftung Warentest.
Was im Einzelfall zu tun ist, kann sich durchaus unterscheiden:
- Hat der Vermieter Ihnen ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen geschickt, kann es sinnvoll sein, nicht zu antworten, rät die Stiftung Warentest. Solange der Vermieter den Fehler nicht bemerkt, kann er ihn nicht korrigieren. Die Miete bleibt zunächst unverändert.
- Zweifeln Sie die Vergleichsmiete an, sollten Sie Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich verweigern. Bis zum Ablauf der Überlegungsfrist sollten Sie dann die richtige Höhe der Vergleichsmiete herausfinden.
11. Welche Unterschiede gibt es bei der Rechtsberatung?
Juristische Hilfe gibt es bei Fachanwälten oder Mietervereinen.
Eine Mitgliedschaft im örtlichen Mieterverein beinhaltet meist einen Rechtsschutz. Die Jahresbeiträge liegen laut Stiftung Warentest zwischen 80 und 120 Euro (Stand: Finanztest 11/2021).
Spezielle Rechtsschutzversicherungen für Mieterinnen und Mieter gibt es für um die 100 Euro im Jahr - mit 150 Euro Selbstbeteiligung.
Der Unterschied zur Mitgliedschaft im Mieterverein: Bei einer Rechtsschutzversicherung haben Kunden das Recht auf freie Anwaltswahl.
Beim Mieterverein müssen sich Mitglieder im vorgerichtlichen Stadium von Vereinsjuristen beraten lassen. Das kostet, im Gegensatz zur Rechtsschutzpolice, häufig extra. Erst wenn es vor Gericht geht, können Mitglieder den Anwalt oder die Anwältin frei wählen.
Vorteil beim Mieterverein: Die Beratung durch die Vereinsjuristen können Mitglieder auch für bereits bestehende Streitigkeiten in Anspruch nehmen. Nach dem Abschluss einer Rechtsschutzversicherung gilt hingegen meist eine Wartezeit von drei Monaten. Tritt in dieser Zeit ein Streitfall ein, zahlt die Versicherung noch nicht.
Und was ist mit der Mietpreisbremse?
Die Bremse gilt seit 2015 und begrenzt Mietpreissteigerungen bei Neuverträgen. Sie schützt also nicht Mieterinnen und Mieter, die schon in einer Wohnung leben, vor Preiserhöhungen. Sondern sie schützt Menschen, die nach einer neuen Wohnung suchen.
Die Regelung soll verhindern, dass Vermieter bei neuen Verträgen über Gebühr abkassieren. So darf die neue Miete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Gebiete das sind, entscheidet die jeweilige Landesregierung.
Der Deutsche Mieterbund bemängelt jedoch zahlreiche Ausnahmen und Schlupflöcher der Mietpreisbremse. Beispiele:
- Die Regel gilt nicht für Wohnungen, die nach Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Mit der Zeit fallen also immer mehr Wohnungen unter die Ausnahme.
- Ausgenommen ist auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
- Wenn bereits der Vormieter mehr zahlen musste als laut Bremse erlaubt, darf der Vermieter vom neuen Mieter genauso viel verlangen.
- Bei möblierten Wohnungen gilt die Bremse zwar grundsätzlich, Vermieter können aber einen Zuschlag verlangen.