85 Wohneinheiten geplant
Gunzenhausen: Das Baugebiet Reutberg III rückt näher
22.6.2021, 05:58 Uhr
Dieses wurde damals zumindest als Möglichkeit im Rahmen der späteren Entwicklung von Gunzenhausen genannt. Später stagnierte der Reutberg II für geraume Zeit, der Bebauungsplan wurde geändert, und zu guter Letzt war der Zuspruch der Bauwilligen geradezu überwältigend. Jetzt richten sich die Gedanken auf eine "Fortsetzung" Richtung Osten.
Im Jahr 2017 machte das Rathaus einen ersten Anlauf, um ein Siedlungsgebiet Reutberg III in die Wege zu leiten. Das erwies sich als gar nicht so einfach, weil diverse Bürger im Reutberg II sich dagegen wandten und in erster Linie die mögliche Verkehrserschließung über bestehende kleine Straßen ablehnten. Es ging damals um ein Areal mit 20 Parzellen ganz im Norden, im oberen Bereich. Diese potenziellen Bauplätze waren und sind alle im Besitz der Stadt. Ab Anfang 2018, nach einer Informationsveranstaltung, hörte man in der Öffentlichkeit nicht mehr viel darüber, nichtöffentlich wurde aber weiter überlegt, was man tun könnte.
"Keine Denkverbote" für neues Gunzenhäuser Baugebiet
"Es besteht weiterhin ein großer Bedarf an Bauplätzen", sagte Bürgermeister Karl-Heinz Fitz nun in der jüngsten Sitzung des Bauausschusses. Er verwies auf die "Sonnenwiese" in Frickenfelden, wo die 50 Parzellen schnell an den Mann oder die Frau gebracht wurden. Auch anderswo verfügt die Stadt über gar keine oder kaum noch Bauplätze im eigenen Besitz, sie hat "so gut wie nichts mehr anzubieten".
Inzwischen alles im Besitz der Stadt
Der Reutberg III ist im Flächennutzungsplan als Wohnbebauung vorgesehen. Um wirklich etwas Konkretes zu erreichen, müssen die Eigentumsverhältnisse passen. Mittlerweile, so schilderte der Rathauschef, hat die Stadt weitere fünf Hektar erwerben können, was nicht gerade einfach gewesen sei. Damit kann großräumiger und großzügiger geplant werden.
Bei der Frage, wie das neue Baugebiet aussehen könnte, bedient sich die Stadt der Dienste des Ingenieurbüros Christoferi und Partner (Heilsbronn). Bei der Planung waren diverse wichtige Punkte zu berücksichtigen. Fitz nannte die Verkehrserschließung, die Neigung des Geländes nach Südosten, die Entwässerung, den Artenschutz, die landschaftsverträgliche Einbindung und die Tatsache, dass gemäß Regionalplan ein Zusammenwachsen mit Oberasbach nicht zulässig ist – da muss ein Freiraum bleiben.
Baustoffknappheit wirkt sich auch in Gunzenhausen aus
Stadtbaumeisterin Simone Teufel wie auch Erwin Christoferi und Jörg Bierwagen, beide Diplom-Ingenieure, erläuterten dem Bauausschuss die Details. Danach erfolgt die Erschließung "von unten herauf". Man fährt auf der Fasanenstraße Richtung Reutberg II und biegt vor den ersten Häusern nach rechts ab und gelangt so auf einer neuen Straße zu den einzelnen Parzellen des Reutberg III.
Zwei kleine Verbindungen zum "alten" Gebiet
Es wird aber auch zwei Straßen-Querverbindungen zwischen III und II geben, allerdings nur untergeordnet (verkehrsberuhigter Bereich) und nur für den örtlichen Verkehr sowie für Ent- und Versorgung. Jörg Bierwagen plädierte hier aus städtebaulicher Sicht für eine "gewisse Durchlässigkeit". Da orientiere man sich an den Erfahrungen in Frickenfelden, ergänzte Bürgermeister Fitz. Die beiden genannten schmalen "Bypässe" stünden auch Rettungsfahrzeugen zur Verfügung. Ganz klar sei aber, dass der Hauptverkehr von Süden her komme und sich dann zu den einzelnen Anwesen verteile.
Zur Planung gehört auch ein zehn Meter breiter Grünstreifen zwischen II und III inklusive Geh- und Radweg. Im Nordosten entsteht ein neuer Spiel- und Bolzplatz. Im Osten, am Übergang des Baugebiets zur freien Landschaft, sind Hecken vorgesehen. Und ganz im Süden wird ein neues Regenrückhaltebecken erforderlich. Die Entwässerung des Baugebiets erfolgt im Trennsystem.
Der Ausschuss beschloss, den Bebauungsplan Reutberg III aufzustellen und den Flächennutzungsplan zu ändern. Für beides soll das übliche Verfahren laufen. Endgültig auf den Weg bringen wird es der Gesamtstadtrat am Donnerstag um 19 Uhr in der Stadthalle. Der Bürgermeister erwähnte die Beteiligung der Bürger und der "Träger öffentlicher Belange" (Behörden und Verbände), das Ganze dann in erster und zweiter Runde.
Die Stellungnahmen im Bauausschuss zeigten, dass eine breite politische Zustimmung gegeben ist, über manche Punkte vielleicht aber auch noch Redebedarf besteht. Zustimmend äußerte sich etwa Daniel Hinderks (SPD). Er regte an, das Konzept den Anwohnern, also den Menschen, die im Reutberg II wohnen, nochmals vorzustellen. Die Frage der Zufahrt, wie sie jetzt gelöst sei, erscheine ihm gut möglich und vernünftig – und sie entspreche dem Wunsch vieler Bürger.
Frühere Planung stammt aus dem Jahr 1989
Manfred Pappler (CSU) erinnerte an die Planung von 1989 mit einer "zentralen Schleife" von der Schwalbenstraße aus. Damals habe ein Gesamtkonzept aus einem Guss vorgelegen. Es falle ihm nicht so ganz leicht, sich davon zu verabschieden. Der Fraktionsvorsitzende ließ indes erkennen, dass ihm die Knackpunkte des jetzigen Konzepts zusagen. Eine eigene Anbindung des Reutberg III sei zu begrüßen. Auch die beiden Querverbindungen zum Reutberg II fänden seine Zustimmung. Jetzt müsse noch genau darauf geachtet werden, dass die Anwesen im Süden vom Reutberg II (unter anderem: Sperberstraße) einen expliziten Lärm- und Sichtschutz zur neuen Erschließungsstraße hin bekämen.
Mit leichtem Stirnrunzeln registriert Pappler, dass die Straßen im neuen Baugebiet ein stärkeres Gefälle aufweisen werden. Das sei nicht gerade im Sinn der Barrierefreiheit, und die Häuser bräuchten einen Keller. Im Endeffekt werde das Bauen ziemlich kostspielig werden. Falls das Gebiet eher zögernd angenommen würde, ergäbe sich eine Belastung für die städtischen Finanzen. Zum Schluss gab Pappler der Verwaltung noch den Hinweis, den vorgesehenen Radweg "gescheit" zu planen, und zu überlegen, wie der Reutberg III ins System des Stadtbusverkehrs eingebunden werden könnte.
Vom Bürgermeister war darauf zu hören, die alte Planungsvariante mit sechs Querstraßen sollte man doch mittlerweile überwunden haben. Dass das Gebiet 20 Jahre und mehr brauche, um voll zu werden, sei nicht zu erwarten: "Der Markt sagt etwas anderes." Abschüssig bedeute auch, dass die Häuser eine herrliche Aussicht bekämen.
Nur Kerstin Zels stimmte mit Nein
Wie es mit dem Stadtbus weitergehe, müsse man noch sehen. Die jetzige Linie könne den Reutberg III nicht mitbedienen, weil dadurch der Halbstundentakt obsolet würde. In Frage komme eine dritte Stadtbuslinie, deshalb habe man bei der Planung bereits Haltestellen vorgesehen. Jörg Bierwagen brachte das Argument vor, die Neigung der Straßen bewege sich noch absolut im akzeptablen Bereich, und sie habe den Vorteil, dass man gegen Starkregen besser gewappnet sei.
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Karl Gutmann (CSU), Werner Falk (FDP) und Herbert Gutmann (Grüne) äußerten sich zustimmend. Kerstin Zels (Grüne) sagte, man brauche eine gute Lösung für alle, und damit auch für die drei bestehenden Häuser in der Sperberstraße. Möglicherweise hatte Zels diese Häuser im Sinn, als sie bei Bebauungsplan und Flächennutzungsplan als einziges Ausschussmitglied mit Nein stimmte.
Details zum Baugebiet Reutberg III
Beim Reutberg III wird es sich um ein allgemeines Wohngebiet mit einer Gesamtfläche von 8,6 Hektar handeln. Allgemeines Wohngebiet bedeutet, dass dort auch Beherbergungsbetriebe, Gartenbaubetriebe und Tankstellen unzulässig sind und hier keine Ausnahmen zugelassen werden.
Es sind 85 Wohneinheiten vorgesehen: Einfamilienhäuser und Doppelhäuser. Die Parzellengröße reicht von 340 bis 900 Quadrameter. Die Regelgröße beträgt 500 bis 600 Quadratmeter. Die Stadt verzichtet wegen der topographischen Verhältnisse auf einen Geschosswohnungsbau. Der maximale Versiegelungsgrad der Parzellen liegt bei 35 Prozent.
Die Planer haben, mit Blick auf die beste Art der Erschließung, das künftige Verkehrsaufkommen errechnet. Es ist von 688 Fahrbewegungen in 24 Stunden auszugehen. Der stärkste Verkehr wird zunächst vormittags auftreten, dann pro Stunde 45 Fahrzeuge im Quellverkehr und vier Fahrzeuge im Zielverkehr; dann nachmittags mit 26 Fahrzeugen im Quellverkehr und 45 Fahrzeugen im Zielverkehr.
Alle Verkehrsflächen (Straßen, Geh- und Radwege, Parkplätze) werden eine Fläche von 1,63 Hektar einnehmen. Der Reutberg III wird das letzte große Wohngebiet in Gunzenhausen sein, so die Feststellung des Stadtbauamtes.
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