Mietspiegel in Schwabach: "Eine Steigerung, aber keine Explosion"
9.11.2020, 12:00 Uhr
Das ist neu: Ab 1. Dezember gilt in Schwabach erstmals ein "Qualifizierter Mietspiegel". Der Stadtrat hat ihn ohne inhaltliche Diskussion in seiner jüngsten Sitzung einstimmig gebilligt. Bisher hat es nur einen "Einfachen Mietspiegel" gegeben. Ein Überblick über wichtige Fragen:
Was ist ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die in der jeweiligen Stadt gezahlten Mieten für nicht preisgebundene Wohnung. Grundlage sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Was ist das Ziel?
Ziel ist die Berechnung der "ortsüblichen Vergleichsmiete" in unterschiedlichen Wohnungskategorien, je nach Größe, Lage, Zustand und Alter der Wohnung.
Wozu dient der Mietspiegel?
Er macht das Mietpreisgefüge transparent. Damit liefert er wichtige Informationen sowohl für Mieter als auch Vermieter.
"Er hat aber darüber hinaus auch rechtliche Bedeutung", ergänzt Schwabachs Stadtbaurat Ricus Kerckhoff im Gespräch mit dem Tagblatt. Denn er kann in Streitfällen Gerichten die Entscheidung erleichtern.
Wer hat ihn erstellt?
Zunächst hat sich in Schwabach ein Arbeitskreis gebildet. Ihm gehörten an: das Bauverwaltungsamt der Stadt, die Abteilung Statistik und Stadtforschung der Stadt Erlangen, da Schwabach kein eigenes Statistikamt hat, der Haus- und Grundbesitzerverein, der Deutsche Mieterbund, das Amtsgericht und die GeWoBau.
Das Baureferat hat ein Hamburger Institut mit der Ausarbeitung beauftragt: die "Analyse & Konzepte Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Stadtentwicklung mbH". Der neue Mietspiegel wurde von allen Mitgliedern des Arbeitskreises akzeptiert. "Das ist ja die Grundlage überhaupt", so Kerckhoff.
Warum gibt es einen neuen Mietspiegel?
Weil der letzte aus dem Jahr 2012 stammt, die Zahlen also nicht mehr aktuell sind. Außerdem wurde er qualifiziert aufgestellt, damit er aussagekräftiger ist.
Was unterscheidet einen "qualifizierten" Mietspiegel von einem "einfachen"?
Das wissenschaftlich fundierte Vorgehen in Form einer Umfrage bei Mietern und Vermietern. In Schwabach gibt es rund 9000 Mietwohnungen. Davon wurden 5700 in die Stichprobe einbezogen. Befragt wurden 4500 Mieter und 700 Vermieter sowie sechs Wohnungsunternehmen zu rund 1200 Miethaushalten.
Ist die Auswertung aussagekräftig?
Ja. "Ziel war, 500 mietspiegelrelevante Datensätzen als Stichprobe zu erhalten", erklärt Kerckhoff. "Bekommen haben wir sogar 585." Damit sind die wissenschaftlichen Vorgabe der Statistiker erfüllt. Der Rücklauf der Fragebögen war mit 1264 sogar noch größer. Allerdings waren viele Fragebögen nicht mietspiegelrelevant oder nicht wertbar und konnten deshalb nicht seriös berücksichtigt werden.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel überhaupt?
Für Wohnungen in Schwabach, die bis zum 1. April 2020 bezugsfertig wurden.
Gibt es Ausnahmen?
Die regelt Paragraph 549 des BGB. Ausgeschlossen sind unter anderem Wohnungen, die nur vorübergehend vermietet werden, Wohnraum in Heimen und preisgebundene Wohnungen, die öffentlich gefördert wurden.
Wie können Mieter und Vermieter den Mietspiegel nutzen?
Der Mietspiegel besteht aus Tabellen, die Wohnfläche und Bauzeitraum berücksichtigen. Somit kann man für jede Wohnung die monatliche Basis-Nettomiete als Orientierung herauslesen.
Wie hoch ist die "ortsübliche Vergleichsmiete" im Schwabacher Durchschnitt?
Laut Mietspiegel bei 7,07 Euro pro Quadratmeter und Monat ohne Nebenkosten. Allerdings kommt es sehr auf die einzelne Wohnung an. Deshalb gibt es eine sogenannte Zwei-Drittel-Spannbreite, die zwischen 5,85 und 8,17 Euro liegt.
Für was gibt es Zuschläge?
Entscheidend sind "Wohnortmerkmale". Teurer wird eine Wohnung, wenn sie zum Beispiel eine Fußbodenheizung, einen Balkon oder eine Terrasse oder eine Sauna hat. Auch ab 2010 erfolgte Modernisierungsmaßnahmen wie Wärmedämmung werden berücksichtigt. Ein wichtiger Faktor ist zudem eine zentrale Lage in Nähe des Marktplatzes.
Und wann Abschläge?
Wenn noch mit Einzelöfen (Öl, Kohle, Holz, Koks, Gas) geheizt wird, die Wohnung Durchgangszimmer hat oder die meisten Zimmer in Richtung einer vielbefahrenen Straße oder der Bahnlinie liegen.
Kein Durchschnittswert
Wie stark sind die Mietpreise seit dem letzten Mietspiegel 2012 im Durchschnitt gestiegen?
"Exakt lässt sich das nicht vergleichen, da 2012 kein Durchschnittswert gebildet wurde", so Kerckhoff. "Schon damals lag etwa eine gute 75-Quadratmeter-Wohnung aus den 90er Jahren zwischen 6,90 und 8 Euro."
Wie bewertet der Stadtbaurat Kerckhoff die Lage in Schwabach?
"Die Mieten sind sicher gestiegen, aber nicht explodiert wie in anderen Städten", erklärt Ricus Kerckhoff. "Der Vergleich mit Städten ähnlicher Größe wie Ansbach, Hof oder Amberg ist schwierig. Unsere Nähe zu Nürnberg führt sicher zu höheren Mietpreisen. Aber sie liegen unter Nürnberg und vor allem unter Erlangen. Und im Vergleich zu Südbayern mit München haben wir im Norden eine gute Situation."
Wie lange gilt der neue Mietspiegel?
Zunächst für zwei Jahre. Dann gibt es eine rechnerische Fortschreibung. Neu erstellt wird er wieder 2024.
Wie bekommt man ihn?
Ab 1. Dezember im Bürgerbüro im Rathaus, bei Haus & Grund oder auf dem Postweg über das Bauverwaltungsamt. Die Schutzgebühr beträgt fünf Euro.
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