Städtebauförderung in Roth: Erst einmal genau rechnen

ROTH - Ausgleichsbeiträge für die Städtebauförderung? Bezahlen für eine Wertsteigerung des Grundstücks? Die Frage hat in Roth Hauseigentümer im Sanierungsgebiet aufgeschreckt. Aber: So dramatisch ist die Lage noch gar nicht.

"Erst kommt die Wertermittlung, dann erst wird entschieden, ob überhaupt Ausgleichsbeiträge erhoben werden", sagte der Rother Stadtbaumeister Wolfgang Baier in der jüngsten Stadtratssitzung. Und: "Wir versuchen, zum Wohl des Bürgers zu entscheiden."

Worum geht es? Wolfgang Baier will das Thema Städtebauförderung – beziehungsweise den Alarm um eventuelle Nachforderungen an Hauseigentümer – ein bisschen tiefer hängen. Denn aufgeschreckt wurde sowohl die Verwaltung als auch die Eigentümer davon, dass Nachzahlungen drohen. "Aber so weit sind wir noch lange nicht", beruhigt Baier. Und dann gelte das Gebot der Verhältnismäßigkeit.

Ausgangspunkt ist die Innenstadtsanierung, die seit gut 40 Jahren in Roth betrieben wird. 1979 wurden zwei erste Sanierungsgebiete in der Altstadt festgelegt, 1983 folgten die Gebiete 3 und 4. Die hat man dann im Jahr 2007 zu einem gesamten Gebiet SAN A umbenannt. Ein Gebiet SAN B kam mit Bahnhofs- und Leoni-Gelände dazu. Damit hat die Stadt aber zwei Sanierungsgebiete mit zwei unterschiedlichen Verfahren: ein klassisches (A) und ein vereinfachtes (B), wie Wolfgang Baier in der Stadtratssitzung erläuterte.

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Hausbesitzer mit Nachdruck zur Kasse bitten

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Beim einfachen Sanierungsverfahren spielen Wertveränderungen der Grundstücke keine Rolle, beim klassischen SAN A aber schon: Hier müssen sanierungsbedingte Wertveränderungen ermittelt werden. Als Beispiel führt Baier die Valentin-Passage an: Rund um den 1996 gebauten Gebäudekomplex hat die Stadt mit Maßnahmen wie zum Beispiel Parkplatzbau oder Freiflächengestaltung mit autofreiem Marktplatz für eine Wertsteigerung der Passage gesorgt.

Das Delta zwischen dem "normalen" Wertzuwachs und dem, der durch die zusätzliche Infrastruktur zustande kam, muss jetzt ermittelt werden.

Differenzbetrag ermitteln

Wenn also ein 500 Quadratmeter großes Grundstück zuerst 250 Euro pro Quadratmeter wert ist und nach der Sanierung und allen städtischen Maßnahmen 380 Euro pro Quadratmeter, dann kommen zum Beispiel 50 Euro Wertzuwachs durch die "normale" Steigerung zustande, 80 Euro durch die Sanierungsmaßnahmen. Um diesen Differenzbetrag geht es laut Baier, der muss ermittelt werden.

Warum das alles? In einem einfachen Verfahren muss, so Baier, diese Wertveränderung nicht ermittelt werden, deshalb will man die beiden Verfahren zu einem einfachen zusammenführen. Das ist aber nur möglich, wenn die klassischen Verfahren abgeschlossen sind. Und das müsste eigentlich nach 15 Jahren geschehen sein – die ersten Maßnahmen im Sanierungsgebiet SAN A stammen jedoch aus dem Ende der 70-er und Beginn der 80-er Jahre.

Bekannt sei dieser Umstand der öffentlich-rechtlichen Firma Bayerngrund GmbH schon gewesen, an die die Stadt ihre Altstadtsanierung bis vor vier Jahren abgegeben hatte, dann aber auch aus anderen Gründen zu sich zurückholte. "Belangen kann man die Bayerngrund deshalb leider nicht mehr", sagt Baier.

Jetzt heiße es also: arbeiten. Eine ganze Liste ist deshalb zu erledigen, um die Wertsteigerungen von Grundstücken im Sanierungsgebiet A überhaupt feststellen zu können. Für die Zeit von 1980 bis 2000 müssen Flächennutzungsplan und Bebauungspläne zu Rate gezogen werden, die Gebäude aufgelistet und alle geförderten Maßnahmen mitsamt den Kosten aufgestellt werden.

Zur Dokumentation der Maßnahmen gehören natürlich auch die Beschlüsse, die Preise müssen ermittelt, Katasterpläne bereitgestellt und Mietspiegel herangezogen werden, um die Werte herauszufinden. Dafür ist laut Baier eventuell sogar zusätzliches Personal nötig – darüber wird aber erst im neuen Jahr entschieden.

Trotzdem gilt für die Eigentümer der betroffenen Grundstücke zunächst einmal: Erst wenn die Wertsteigerung festgestellt ist und Ausgleichsbeträge überhaupt in Betracht kommen sollten, "dann prüfen wir zuerst die Verhältnismäßigkeit". In Abstimmung mit der Regierung entscheide der Stadtrat dann darüber, ob und wie weit tatsächlich Ausgleichsbeiträge erhoben werden.

Einstimmig entschied man zunächst darüber, die Wertveränderungen zu ermitteln und die Stadtsanierung dann im vereinfachten Verfahren fortzusetzen.