Bayerisches Gutachten bestätigt: Bezahlbarer Wohnraum ist in Forchheim ein knappes Gut
3.4.2019, 05:46 Uhr
Oberbürgermeister Uwe Kirschstein (SPD) hat zur Diskussionsrunde des Mietervereins zum Thema "Bezahlbarer Wohnraum" das Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) mitgebracht, das vom bayerischen Justizministerium in Auftrag gegeben worden war. Es kann von den Internetseiten des Ministeriums heruntergeladen werden.
Das Gutachten aus Darmstadt, insbesondere die beigefügte Karte, zeigt um Nürnberg herum einen geschlossenen Raum von Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, von Feucht im Süden bis nach Forchheim im Norden. Auch Orte wie Stein oder Uttenreuth bei Erlangen gehören dazu. In Oberfranken erfüllen nur drei Städte die Kriterien: die zwei Universitätsstädte Bamberg und Bayreuth und eben Forchheim. Hinzu kommt noch bei den Nachbarorten Forchheims eine niedrige Leerstandsrate.
Zwei der fünf Bewertungs-Kriterien erfüllt die Stadt: überdurchschnittliche Mietbelastung und hohe Nachfrage. Forchheims Daten überschreiten hier die festgelegten Parameter. Die Neubautätigkeit dagegen wird als ausreichend bewertet. Eine Konsequenz aus der Einstufung "angespannter Wohnungsmarkt" ist, dass in diesen Gemeinden die Mietpreisbremse gilt. Ob sie allerdings ein wirksames Instrument ist, trotz der verbesserten Rückforderungsmöglichkeiten für Mieter bei überteuerten Mieten, sieht selbst Traugott Hübner vom Mieterverein skeptisch. Und auch, ob der bislang fehlende Mietspiegel für Forchheim nicht kontraproduktiv wäre, weil sich eine Tendenz zum Angleichen bei älteren Wohnungen entwickeln könnte.
Starker Zuzug
OB Kirschstein stellte die Ursachen für die Anspannung zusammen: Binnen zehn Jahren wuchs die Große Kreisstadt um 2000 Einwohner. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsbelegung mit 1,9 Personen bedeutet das mehr als 1000 benötigte Wohnungen. Waren es sieben Jahre lang gut 100 Wohnungen, für die ein Baugenehmigungsverfahren angestrengt wurde, stieg die letzten Jahre die Zahl auf 200.
Rechnerisch sind das zwar 100 mehr als es dem Zuwachsausgleich entspräche. Aber der Trend zu mehr Single-Wohnungen — nach Hübner ein sehr relevanter Auslöser — ist auch in Forchheim stark. Im gleichen Zeitraum sank die Zahl der unbebauten Grundstücke mit Baurecht von 399 auf 348. Mit dem neuen Baulandmodell hofft die Stadt der Tatsache gegensteuern zu können, dass sie 348 Mal in Erschließungsvorleistung gegangen ist, ohne dass eine einzige Wohnung entstand. Die Chance besteht durch den modifizierten Bauzwang: ein fünfjähriges Fenster mit Ablösemodellen.
"Die Mietpreisbremse schafft keine einzige neue Wohnung, löst also unser Grundproblem nicht", brachte Peter Beugel als Vertreter des Grundbesitzervereins "Haus und Grund" ein. Er sprach sich stattdessen für eine Verbesserung der Wohnbeihilfen aus, für eine Wohngeldreform.
Welche Gruppe hat einen besonderen Bedarf an Wohnraum, wurde Alexander Dworschak von der städtischen Wohnungsbau- und Sanierungsgesellschaft GWS gefragt: "Die, die das wenigste Geld hat", war seine eindeutige Antwort. Um dieses Klientel hat sich die GWS im städtischen Auftrag besonders zu kümmern. Ihr käme die von Beugel angesprochene Wohngeldreform am meisten zupass.
Deshalb begrüßt er, dass Innenminister Joachim Herrmann (CSU) den Zugang zum "geförderten Wohnungsbau" (Sozialwohnungen) auf 60 Prozent der Bevölkerung ausdehnen will. Denn zwischen 2010 und 2015 ist die Miete bei Erstvermietung von 5,50 Euro nur auf 6,50 Euro gestiegen; von 2016 bis heute aber auf 8,50 Euro — allein durch Baukosten-Steigerungen.
Dem will der Verband der Wohnungswirtschaft entgegenwirken, ergänzte Wolfgang Bonengel vom Forchheimer Haus für Wohnungswirtschaft: Durch serielles und modulares Bauen bei Geschosswohnungen. Das heißt: einmal planen, mehrfach bauen. Inzwischen seien dafür Anbieter auf dem Markt mit Quadratmeterpreisen von 2100 bis 3200 Euro, je nach Standard.
Grundstücke fehlen
Bonengel: "Wir nehmen die Miete, die wir (zum Finanzieren) brauchen, nicht die, die wir bekommen könnten." Trotzdem könne sie nicht niedrig sein, denn den Forchheimer Genossenschaften fehlen eigene Grundstücke oder Erbpachtmöglichkeiten wie seinerzeit mit der Pfründnerstiftung. Dworschak: "Der Privatinvestor muss animiert werden, weil die Genossenschaften den Bedarf nicht abdecken können." Und wegen der geringen zur Verfügung stehenden Fläche rät er: "In die Höhe wachsen." Dabei sieht er statische Probleme beim Aufstocken wie auch Vorbehalte gegenüber einem veränderten Stadtbild.
"Die Stadt ist mitten im Wandel, ihr Bild wird städtischer", fasste der Oberbürgermeister seine Beobachtungen seit seinem Zuzug 2012 zusammen. Veränderung im Außenbereich müsse mit dem Aufmöbeln der Ortskerne einhergehen, war die Quintessenz mehrerer Diskussionsbeiträge. Ein Gebiet für private Aktivitäten sah Ex-Bürgermeisterin Maria Wagner in der Wiesentstraße, im Scheunenviertel. Sie geht dort von rund 140 Wohneinheiten aus.
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